万科A2011年半年报点评:继续保持均好发展

上半年净利润增长5.88%,EPS0.27元,基本符合预期

上半年结算面积138万平,结算收入192亿元,分别同比下降8.1%和上升16.5%;营业收入和净利润分别为200亿和29.8亿元,分别同比增长19.2%和5.9%,EPS0.27元。

销售领跑,市场占有率大幅提升,全年业绩增长有保障

上半年销售565.5万平、656.5亿元,分别同比增长76.7%和78.6%,销售额继续领跑全行业,占全国比例由去年同期1.86%提高至2.67%。已售未结面积1022万平、1187亿元,再创纪录,为全年业绩增长打下了坚实基础。

费用率下降,毛利率提升

管理费/销售额由去年同期的1.54%下降到1.33%,营销费/销售额由去年同期1.65%下降到1.46%。房地产结算毛利率32.1%,受结算结构影响,较去年同期29%有所上升。

战略防御应对调控,谨慎把握拿地节奏

上半年进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等地,新增项目22个,权益建面423万平,平均楼面地价2823元/平,另参与旧改项目4个,权益建面161万平,平均楼面地价(含综合改造成本)约1729元/平。26个项目地价总额147亿元,同比大幅下降28%,拿地金额/销售额由去年同期的0.56下降至0.22。存货结构良好,现房比例仅2.8%。实现开工759万平,完成计划57%。

财务稳健、成长确定、估值低廉

净负债率、扣除预收款后的资产负债率分别为21%和37%,居较低水平,且比上年末均有下降;短期偿债能力保障倍数1.76,稳健的财务状况为公司把握土地市场可能出现的机会创造了良好的条件。业绩成长确定,股权激励有利于推动业绩释放,预计11-13年EPS分别为0.90(8.9x)、1.22(6.6x)及1.5元(5.4x),RNAV12元/股,P/NAV0.7倍。

风险:政策超调导致下半年销售大幅下挫。