鲁商置业:转型中的区域龙头

大环境促企业转型。消费升级和经济转型给零售物业带来投资机会,而为维护社会和谐,住宅地产将受到国家政策长期调控影响,销售波动加大而价格上涨放缓,大环境促进房地产企业转型。

公司依托集团,突破转型资金和商场运营能力壁垒。往商业综合地产转型的开发商面临商场运营能力和资金的进入壁垒,鲁商置业通过与集团旗下银座股份协同获得商场运营能力,并从集团及兄弟公司获得资金支持,从而突破壁垒,迅速转型。

鲁商广场以自然生态引领购物中心潮流。同恒隆广场、万达广场和万象城相比,公司主要产品鲁商广场以自然生态理念为指引,引领购物中心发展的潮流。依托银座股份在山东的品牌效应和集团的资源,鲁商广场将在山东境内有较强的竞争优势。

山东半岛蓝色经济区战略获批将提升公司价值。山东半岛蓝色经济区战略已获批准,给区域覆盖的青岛、烟台和东营等城市带来新的发展机会,公司27%土地储备位于青岛市,区域20%的土地价值提升将提升公司净资产价值5.5%,未来依托集团在省内的影响力,公司有进一步获得该区域土地的可能。

盈利预测与投资评级。加上燕儿岛等项目,我们测算公司NAV价值为13.9元,目前公司股价相对公司NAV折价39%,参照华润置地估值,按照25%的折价水平,公司合理价值是10.4元;我们预计公司2011年每股盈利是0.74元,按照行业15倍的动态市盈率,公司合理价值是11.1元,公司目前股价被低估,给予公司买入评级。

风险提示:公司正向外地拓展,外地项目能否成功运作存在一定风险。