房地产行业周报:预计5月份成交量仍将提升

市场成交量。上周(5月第1周),市场成交量环比有所回落,30个城市共成交335.15万平米,环比减少25%,6个城市环比上涨,24个城市下降。

上周成交量较4月份周平均成交减少2%,下降主要来自二线城市,较上年同期增加14%。年初至今共成交5387万平米,较2011年同期减少10%。

12个城市库存8026万平米,较4月末提升1%,去化周期环比下调0.29个月,至13.36个月。

行情分析。5月第1周成交量的回调,我们认为与节日期间新盘促销力度不足有关,与购房者对传统假期打折预期形成反差,加重了观望气氛,从各地房展会情况可以佐证。而对于5月份的行情,我们判断成交量环比提升,并且提升幅度有望超出往年水平。

1)供应量增加。4月份上海新盘推出在20个左右,根据相关统计,5月份的推盘量将超过40个,另外,北京超过30个,武汉有60个左右,供应量均有较大提升。鉴于新盘在拿地成本方面的考虑,我们对打折力度维持谨慎,但目前购房者对价格的预期已明显减弱,主要城市的二手房价格已连续三个月小幅回升,观望客有望陆续入市。

2)政策差异化。3-4月份的政策微调将会体现效果,差异化信贷、公积金贷款额度的提高,等同于变相降价,而开发商在供应端根据市场行情,推盘更加理性,能迎合政策微妙变动带来的市场缝隙,在差异化政策背景下,可适当减缓当下的库存压力。

3)一季度的成交结构显示,主要城市接近80%为刚需购房,刚性需求有阶段性释放特点,二三月份基本消化年前累计的需求量,而四月份的间歇形成缓冲,同时因基数原因,5月份行情环比回升仍是大概率事件。

板块分析。上周在上海、重庆分别出现个别银行叫停首套房贷利率8.5折优惠,鉴于目前抑投资、投机,保刚需,以及宏观经济增长面临的压力,我们认为是银行出于自身原因作出的市场行为。

上周地产板块上涨1.46%,上证综指上涨2.32%,板块获利回吐的压力较明显,后期成交量仍是推动因素,个股推荐:保利地产、万科A、鲁商置业、荣盛发展。