房地产行业:供求关系转化时点取决于开发商对后市的判断

供给有弹性。从商品房可售量来看,目前的市场供应较为充裕。

而从供应周期来看,在正常资金状况下,2季度乃至今年全年的市场供应也较为充裕。从房地产开发企业目前的资金状况来看,虽然压力已经显现,但短期内资金链断裂的风险不大(排除大规模拿地的情况),这就给了开发商推盘一定的弹性。从目前情况来看,开发商已经在为推盘做准备,关键是怎么制订价格策略的问题。

需求受抑制。总体来看,长期支撑房地产需求的基本因素依然存在,但短期内,由于受购买力和政策压制,需求释放趋缓。

供求比受定价影响。以历史经验看,需求关系演变中,各阶段的时间周期约3-6个月。以今年年初为起点,则目前仍处于供求关系转化的第一阶段。大规模降价、需求释放的阶段预计将在3季度前后来临。而再次出现供不应求的状况则需待政策放松,预计中短期内出现该情况的可能性不大,除非经济出现大的问题。据此判断,2季度楼市仍处在各方力量博弈的第一个阶段,整体成交量大幅放大的可能性较小。但如果房企资金比我们预计的更差些,又或者,开发商的预期较为悲观,使得其在定价策略上更为激进,从而缩短博弈周期,使得大规模降价、需求释放的阶段提前来临,那么,在2季度成交或有放大。我们将跟踪市场情况,及时作出调整。

投资策略。对于地产股而言,在1月份重磅政策连番出台之后,政策明朗,2011年地产股走势的决定性因素已经由政策转化为行业基本面,即楼市成交的量和价。目前楼市成交仍较低迷,成交量的回暖将是地产股阶段性投资机会来临的诱因。2季度楼市走向不确定性仍然较多。在限购令下,有多少需求可以释放仍未可知。如果开发商以更积极的态度来响应政策,则价稳量升的阶段或在2季度末提前来临。但整体而言,我们对地产股依然较为谨慎,维持“同步大市”评级。个股方面,维持我们在年度投资策略中的看法,推荐行业和区域龙头,以及商业地产类公司。重点推荐公司包括金地集团、滨江集团、世茂股份。