房地产行业23个城市周交易报:房价上涨预期提升,8月政策收紧概率大

成交小幅回调,仍处高位。23个城市一手房成交面积环比降5%,同比增70%,较7月周均水平低6%,较11年均值高51%。受天气、推盘节奏等因素影响,今年以来成交回暖最显著的一线城市本周回调明显,沪、杭、深、广环比分别降34%、23%、13%、18%;二线城市近期表现好于一线,19个二线城市成交环比持平,同比增75%。杭州、成都、南京、苏州、宁波、大连、长沙、福州、温州、贵阳成交表现相对较好,均接近或高出去年平均水平的2倍。

二手房成交亦高位小幅回调,与一手房变动方向一致。6个重点城市二手房成交面积环比降9%,同比升84%,较11年平均水平高26%。

结构因素致成交均价环比小幅下跌;一线城市楼盘价格以上涨为主,二线相对稳定。9城市一手房均价环比7个下跌,但同比仅3个下跌。近期一线城市均价小幅回调,二线城市均价总体震荡持平,从分区成交来看,沪、深、重庆、宁波多数分区均价下跌。但从我们跟踪的典型楼盘来看,一线城市以北京为例,新推楼盘价格较前期以上涨为主;二线城市楼盘价格相对稳定,去化情况较好,以南京为例,上周开盘楼盘去化多数在7成左右。

去化时间环比微增,但仍处近期低位。11个城市可售面积环比持平;去化时间9.2个月,环比增4%,低于去年同期水平21%。虽然近两周成交小幅回调,但考虑到下半年推盘集中,预计成交仍将持续向好。在年初开发商让利、2季度首套房贷信贷优惠、持续降息及库存去化加速下,房价现恢复性上涨,其中一线城市尤为明显,后续房价上涨预期也在提升。近期若无收紧政策出台,即将到来的“金九银十”房价持续上涨概率大,由此判断,8月房地产调控政策再度从紧概率大,可能出台的政策包括预售价格及预售款的管理、严格交易环节税收征管、房产税试点扩大、个贷环节抑制投资投机需求、切实加大打击囤地行为和加大土地供应等等。行业政策环境趋紧将压制行业估值提升,建议下半年寻找反弹机会减少配置。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。