房地产行业4月5日央行加息点评:意味深长的加息

事件:

央行宣布,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,个人住房公积金贷款利率相应调整。

点评:

加息已有预期,但加息方式在预期之外,针对性的加息意味深长。此番利率调整,唯独一到三年贷款利率调整幅度为0.3%,房地产项目的开发周期一般为1~3年,同时根据我们了解,现实中开发企业长期借款中也确实大部分处于该区间。针对性的加息行为显示了中央“有保有压”,地产调控无放松趋势、有进一步收紧之意。

开发企业资金压力再次加大。开发企业来自银行的资金实际超过50%,银行开发贷额度收紧,而信托等融资渠道的利率一般为基准利率的3~4倍,令开发商的融资成本实际调整幅度近1%。加息无疑将进一步加大开发企业的资金压力,敦促二季度开发企业主动降价促销,以实现快速回款。

购房成本进一步提高,刚性需求作为主力需求的支付能力再次削弱。四次加息过后,购房贷款20年、100万元,比10年10月20日首次加息前及85折优惠利率的情况下,月供增加1006.74元、年还贷额增加12081元。刚性需求作为主力需求的支付能力再次削弱。

连续加息将与一系列地产调控政策将形成“合力”,对调控中的楼市形成深远影响,量变转为质变将是必然之势。楼市现阶段呈现“量缩价滞”的状态,未来依然不排除加息的可能,楼市供求关系和房价预期或在悄然改变。随着3-5月供应高峰的来临,以及开发商的主动促销推盘,我们对二季度的楼市成交保持谨慎乐观,预计将恢复到10年成交均值的8成左右。但成交量的回暖可能会有两种结果:要么成交大幅回暖价格开始上扬,如此,调控政策有可能再次降临,楼市深度调整时间再推后;要么成交量的回暖仅仅是如此严厉的调控政策下的一次回光返照,在刚性需求力量消耗殆尽的情况下,楼市转而走向成交持续低迷的阶段。无论上述哪种情况出现,对板块的估值将再次形成压力。

维持目前地产股行情仍然是反弹性质的估值修复行情的判断。虽然板块存在超跌反弹的投资机会,短期缺乏催化剂事实亦决定了趋势性行情的时机尚未成熟,我们维持目前地产股行情仍然是反弹性质的估值修复行情的判断,建议投资者逢低参与,波段操作。

风险提示:房价再次过快上涨导致四次调控。