2013年房地产行业投资策略:总量增长,结构分化

2013年是总量增长、结构分化的一年。低利率环境将支持投资的回升和经济的缓慢复苏,对房地产行业来说,将促进实体市场需求和降低企业资金成本,在此基础上,板块总体亦将呈现缓步上行走势。另一方面,今年区域供求关系分化加剧,局部房价上扬压力凸显,结构性调控政策也将较去年密集,分时段的板块收益也将出现较大分化。我们建议淡化估值波动,精选个股投资,首选秉持高周转策略的行业龙头和成长性区域公司,同时我们也看好与政府共赢的复合开发型公司,以及资源型企业的波段性机会。

支撑评级的要点

新型城镇化与总需求。延续12月8日的报告,我们分析了新型城镇化将在未来8年提供5%的复合需求增长,而环渤海、广东、长三角、和中部的河南、湖南、安徽、江西,以及西部的川渝等省市是人口流动的主要方向。

预计全年需求和投资总量增速提高。我们预测今年商品房销售额和投资额增速将较2012年的10.0%和16.2%提高至12.2%和17.1%,呈现温和增长走势,房价亦继续缓步上扬,涨幅预计为6.86%,低于12年水平。

区域供求状况分化明星。全国范围的供应量充足,但北京、广州、南京、苏州、重庆主城、福州、厦门等一、二线城市12-13连续两年供不应求,上海、杭州也将在13年出现供给不足。供给不足阶段集中体现在2、3季度,至年末随着上年4季度的一、二线城市购地放量小幅缓解。

从严调控与制度建设。针对区域分化应有区域针对的结构性调控,限购、差别化信贷、提征差别化交易税将是从严调控主要手段。2013年制度性建设方面:通过房产税改革增加房产持有成本,通过土地改革减小城乡剪刀差、缓解土地供求矛盾,将是新一届政府执政之初最值得关注的两项涉房改革,长期意义重大。

企业战略演变。2012年行业集中度加速提升源于资金和土地的两大资源的不平衡分布,2013年集中化浪潮不可逆转。大企业追求周转和规模增长,中小企业则必须作出差异化的战略选择,从规模或利润优先、重资产或轻资产、以及复合开发等战略中找到适合的生存空间。

投资评级和建议

全年板块的走势我们判断为整体小幅上行态势,年中时段波动加大。

地产板块在常态调控下的估值天花板存在,年度主要上行动力为个股盈利预期上调,和销售超预期以及政策风险释放等乐观情绪下的估值小幅提升。不同时间阶段的收益分化加大,建议淡化行业估值波动,精选个股。

我们长期看好快周转的规模扩张型公司,尤其是万科、保利地产、招商地产等已完成全国扩张的龙头房企,以及荣盛发展、金科股份、中南建设等区域性高周转公司;同时,我们看好华侨城、华夏幸福等公司独特的竞争优势和可持续的盈利模式;另外,资源类公司今年可能拥有土改红利和良好的销售弹性,其中我们建议关注苏宁环球和新湖中宝;预期经营拐点的企业如南国置业等,我们也将给予关注。