简评上海出台非户籍居民购房认定标准:政策继续纠偏,继续配置房地产股

事件1:

近日有传言称,上海楼市调控政策出现微调,外地户籍居民持长期居住证满三年,可以享受本地户籍居民同等购房资质,即可以购买第二套房。

观点:

1. 上海楼市调控政策微调具有一定示范作用

本次上海地区对于外地户籍居民购房资格的重新认定,是地方政府对于改善型需求的一种支持,符合国家一直强调的,抑制投资、投机性需求,鼓励和支持自住型和改善型需求的政策。之前尽管许多城市已经出台了或多或少的鼓励住房消费的政策,但是仅限于三线城市,上海作为一线城市出台微调政策,更容易引发市场的关注,如果能够顺利实施,对于其他城市会产生一定的借鉴意义。

2. 政策的实际效果比较有限

由于本次受益人群仅限于外地户籍居民持长期居住证满三年,而根据有关统计,这部分人群约67万人,而其中的真实需求部分可能仅占1/10或者更低,因此对于外籍常住人口约900万的上海来说,占比并不大, 对市场形成的冲击也表有限。同时,在目前的市场环境下,即便是有资格的购房者也很可能继续观望,不会迅速形成真实有效的需求。

3. 看好一季度行情,继续配置房地产股

我们认为,近期多数城市发布各种政策,以刺激当地的房地产市场,尽管有的政策被中央叫停,但可以看出地方政府对于房地产市场的依赖和政策放松的迫切愿望。我们认为今年全年难以看到中央层面的政策放松, 但对于首套房的鼓励和刚性需求的支持还是有望看到后续的政策纠偏,这对于定位大众普通住宅的快速周转型企业销售业绩仍然有很好的保障,因此“一高一低”的公司具备趋势性投资机会的条件,个股推荐:万科A、招商地产、保利地产、荣盛发展、中南建设、金融街、北京城建、建发股份、金地集团、首开股份和华业地产;另外在“一高一低” 房地产上市公司持续走强的带动下,一些超跌的区域性房地产公司也具备很好的反弹基础,个股推荐:鲁商地产、卧龙地产、嘉凯城、新湖中宝、大龙地产、张江高科和苏宁环球等