房地产周刊:供求温和回升,题材股纷至踏来

上周(2013/8/26-2013/9/1)17个城市合计成交379.1万方,环比增长17.3%。得益于最后一周供应放量,8月成交量环比增长3%。近期供应逐步释放,而去化率缓慢下降,和我们预期相符,但8月房价涨幅加快略超预期,与逐渐上升的按揭利率一起,可能影响后续需求的释放。在自贸区概念发酵后,农地流转概念又掀起一波浪潮;对11月三中全会改革红利的期待,使得市场热点集中在题材股上,绩优个股表现平淡。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积379.1万平米,环比上升17.34%,其中,一线城市环比上升22.3%,二线城市环比上升15.8%;价格指数环比上升3.5%,其中,广州和成都的价格涨幅居前,宁波和北京跌幅居前;15城新增可售面积环比上升38.0%,可售存量指数环比上升0.24%,3个月移动平均去化月数为12.1,连续三周上升,3个月移动平均批售比为1.10。

政策宏观动态:上周天津、重庆等多地申请自贸区试点。楼市调控方面,郑州出台“未满20周岁的单身人员不得买房”等一系列限购措施;芜湖拟为高校毕业生提供2万元购房补贴。资金方面,京沪穗等地银行相继收紧房贷发放。统计数据方面,8月,全国百城住宅均价为10442元/平米,环比上涨0.92%,涨幅比上月扩大0.05个百分点。同比来看,涨幅为8.61%,比上月扩大0.67个百分点。

上市公司动态:截至上周末,半年报业绩披露结束,中银关注公司归属于母公司的净利润平均增长率为30.60%,半年度业绩优秀。房企迄今已有20多家推出融资预案,上周新添外高桥、华夏幸福等5家,市场担心地产绩优股增发摊薄业绩,前期公告融资的荣盛、华夏幸福等走势偏弱。

投资评级和建议

8月以成交微涨,主要得益于最后一周供应放量。从3个月移动平均去化月数来看,已连续三周上升至12.1个月,去化率如我们预期呈缓慢下行态势,但价格涨势则略有加快。上述态势在9月仍将继续,9月销售在供给推动下环比平稳回升,但鉴于土地市场热度已经从一二线城市蔓延至三四线城市,地价涨幅快于房价导致开发商未来利润率受挤压的担心加剧。预计未来一月,基于对三中全会长效机制建设的猜测,地产股表现突出的仍将是改革红利题材股,自贸区概念退潮后,土地改革概念又开始启动,资产重组类个股也相对强势。预计华夏幸福、南国置业、华侨城等具有良好城镇化模式的公司未来有机会表现;我们长期看好的行业龙头万、招、保等市场集中趋势不变,需等待估值切换时机。