地产周刊第七十一期:加息时点超预期,反弹行情一波三折

新房市场:一线领涨,量价齐升.

销量:本周全国楼市成交量以涨为主。中指院监测的30个城市中16个城市环比上涨。重点城市销量指数环比上涨12%,基本达到09年的均值水平,比08年均值高113%。一线城市成交量年末放量明显,环比上涨34%;二线城市环比上涨4%。

价格:本周全国多数城市房价小幅上涨,28个统计城市16个环比上涨,占比接近六成。重点城市整体均价环比上涨6%。其中一线城市上涨10%,二线城市上涨3%。重点城市最新房价指数,比09年均值上涨46%,较08年均值上涨60%。

库存:本周重点城市可售量有所上涨。一线城市库存指数与上周持平,为107;二线城市上涨3%,为117。重点城市消化周期指数受近期成交量普遍上涨影响持续下跌,本周下跌4%,为97。

未来成交展望:1月是楼市传统淡季,但如果没有新政策出台,市场有可能出现量价齐升的状况。

二手房市场:销量上涨,价格下跌。本周销量普遍上涨。其中,北京环比14%;深圳与上周持平;天津环比2%;杭州环比18%。本周二手房房价涨跌互现。其中,天津环比-2%;杭州环比-3%。

投资建议:加息时点超预期,反弹行情一波三折。上周末央行宣布上调基准利率25个基点,加息靴子终于落地。我们认为,今年两次25个基点的加息对行业短期影响有限。但随着加息周期和累计幅度的提升,利率提高到一定程度后对市场的负面影响会集中体现,起到量变影响质变的效果。

我们看到,近1个多月楼市有进一步升温的迹象,主要是因为刚性需求和追求资产长期保值升值的需求集中入市。因为需求方在调控中等待了大半年后发现房价不跌反涨,对政策失去信心。而通胀预期的持续增强,以及明年楼市解除限购后很可能出现的报复性反弹,都让人们作出了不如趁现在就出手的决定。此时,央行再次加息,让多头意识到明年通胀的压力,也让空头加强了我国进入加息周期和明年信贷收紧的预期。但总体而言,市场的运行有其惯性,预期的改变也难以一蹴而就,因此我们认为本次加息对楼市虽为利空,但影响幅度有限。

本周初地产股在加息压力下出现了持续调整,股价再度靠近11月底的低点,反弹行情可谓一波三折。我们认为,两次小幅加息难以影响行业短期运行趋势,但市场对于新一轮调控会否出台以及有何种形式仍心存疑虑,这将制约行业近期表现,因此建议投资者采取逢低吸纳的投资策略。

风险提示:楼市第三轮调控出台。