房地产行业政策:行政政策打市场超预期,短看二三线倒逼效应

投资要点:

扰动提供波段性机会,注意政策的倒逼效应q明确表态房价增长不能容忍,直指政策执行放松现象“部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。”“各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。”主要针对部分城市政策执行倾向放松,对于行业的实质性影响不大。

限购范围扩大化是政策重点,倒逼效应或将短期显现“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”由于2011版国八条明确提出直辖市、计划单列市、省会城市实施限购,在3月初要求执行限购的城市都制定了限购政策,对商品住宅进行限购,对这些城市的成交造成一定程度的影响。在这些城市,限购所带来的影响基本在正常成交量的三成左右,是对房地产市场冲击最大的政策。而本次政策又特别提出,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。限购范围的扩大将使得“疑似”限购政策扩大影响的城市购房预期不稳定,存在短期供应和需求集中释放的可能性,短期对“疑似”限购政策的城市成交量有正向作用。

限购范围扩大化执行有险阻,长期看对市场影响有限限购政策有赖于对“户籍”的甄别和房地产信息系统的完备。二三线城市的“户籍”和房地产信息系统都远远落后于已经限购的城市,执行难度较大。从长期看,政策执行很难落地,对市场实际影响要远远低于已经限购的城市,也就是说对于成交量的影响要远远低于三成。

保障性住房目标修正与明确,渐次恢复至合理的区间“在建保障性住房预计年内建成400万套以上”,“确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。”明确保障性住房的完工和开工两个指标,两个指标渐趋至合理水平,但较先前估计的指标水平有较大幅度的调整。同时从新开工和竣工数据之比来看,也比较符合实际情况。该指标远低于普遍预期和从本次明确的保障房指标看,房地产投资的主体还将是商品房,而保障房是增量补充。

重申限购限贷税收三大调控政策,调控框架并未发生改变“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”在限购扩大化的同时,提出限贷和税收政策还将继续严格执行,原有的政策调控框架没有发生改变,这基本符合我们对于政策很难继续全面收紧的判断,但限购政策的扩大化是超出我们预期,也大大超出市场预期,将形成短期冲击。

维持行业增持评级,提醒板块短期波动的风险与机会首先,需要明确的是政策对于市场来说是超出预期,虽然半年度的经济数据较好,但房地产市场还未见明显的回暖信号,而政策却不期而遇,充分说明矫枉必过正的逻辑已经由盯住成交量转变为参考宏观经济走势;其次,政策对于二三线城市的成交量影响可能是短期正面,中期偏空,长期弱影响,而对于一线城市购房预期有稳定作用和减少挤出效应的作用,则有可能助一线城市成交量缓慢恢复;最后,我们认为由于政策超预期短期对板块将形成冲击,对房地产市场影响有限。

如板块回落,可能会提供进一步的估值修复机会。

我们于周二(7月12日)的行业周报中已经将投资组合仓位降至历史最低水平(也是仓位控制的最低水平),提示投资者短期风险。同时,也提示投资者由于忽视政策倒逼作用带来市场机会。