沪渝房地产税试点落地点评:房地产市场步入新时代

点评:

1、 政策和市场预期相比出入不大,征收税率略显温和。

重庆房产税的征收范围以高档住房为主,此外也包括无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。税率根据单价分为0.5%、1%和1.2%三个档次。上海房产税征收范围为新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%,按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。两市房产税方案比较详见表一。

2、 我国房地产市场步入新时代。

从我国商品房货币化改革以来,房地产市场在宏观经济快速发展、人均收入快速提升、城镇化进程加快以及消费升级等利好因素促进下,获得了飞速发展。但是快速上涨的房价容易滋生房地产投机和居民非理性购房等不利于市场长期发展的问题。房产税的征收使房屋持有成本增加,对打击房地产投机,引导居民理性购房具有较强意义,并且房产税是用市场化的调节手段来解决市场发展中遇到的问题,对我国房地产市场发展具有深远意义。

3、 维持“中性”评级。

我们认为,房产税试点推出、限购升级、个人住房信贷的再度收紧使房地产销售情况不容乐观,尤其是去年1-4月房屋销售面积基数较大,因此今年2-4月份全国商品房销售面积增速不容乐观,出现同比下滑是大概率事件,此外CPI 高位运行使加息压力较大,因此继续建议保持谨慎,关注板块波动风险。

我们维持《2011年房地产行业投资策略》中对2011年房地产市场的整体判断:“我们预计2011年全国商品房销售面积同比下滑10%至20%,销售均价同比下滑5%左右。预计一线城市成交价格下滑区间在10%至25%之间,成交量继续下跌,但由于2010年基数较低,因此预计一线城市成交量同比降幅有小幅缩小。”维持对行业的“中性”评级。行业系统性投资机会应该在房地产调控取得一定成果和CPI 上涨压力减轻双重因素驱动下产生,房地产调控成果主要表现在两个方面,一是房价上涨势头得到明显遏制,二是保障房建设取得显著成果。两方面结合来看,系统性投资机会出现在下半年尤其是四季度的可能性较大。