房地产行业2013年投资策略报告:把握阶段性、结构性投资机会

2013年房价有上涨压力,一线城市尤甚。无论从商品住宅现房期房可售量去化时间、投资与新开工还是城市住宅土地供应情况来看,一二线城市2013年商品住宅的供应均存隐忧,尤其是一线城市。预计2013年商品房成交面积小幅回升2%。

在持续稳健的货币政策、中小房企资金状况改善不足以及实体经济艰难探底的背景下,办公楼、商用房及其他投资难以维持此前高增长,保障房投资较12年下降18%,商品住宅投资维持12年的增速,土地购置平稳,预计2013年房地产投资增速持续下行,全年5%-7%。调控政策方面,限制性政策短期不会被取消,尤其是一线城市,调控将继续加强。交易及持有环节税收替代限购等行政手段是中长期房地产调控的经济手段。

新型“城镇化”是让农民在土地增值收益中获得最基本的社会保险制度,而非加大房地产非理性发展。短期内土地仍由政府垄断,非市场化格局难以被打破,加大农民土地增值收益更加强了三四线城市土地成本从而强化了其房价。

楼市供需、调控政策仍2013年板块发展的关键因素。12年板块已获得17%超额收益,超过21%的相对收益,13年一支独秀的概率小,全年行业投资评级“中性”。建议把握阶段性、结构性的投资机会。预计1-4月间,经济低迷,楼市与信贷供应充裕下,政策真空期,是楼市和投资的较好时间窗。但不排除被适当减持或被转投其他周期类板块的可能,估值可能遇天花板。进入5月销售旺季,房价上涨压力推升政策加压,板块可能杀跌。楼市可能再度出现旺季不旺、淡季不淡的格局。中期之后,供应明显吃紧,调控加码概率继续加大,投资机会被压制。待利空消化,可能有估值修复契机。

在调控常态化下行业加速洗牌,“高周转”“地产业+产业”等盈利模式的公司将持续获得增长红利。配置上建议关注“招地、保利、北京城建、首开、万科、环球、荣盛、中南和世茂”等市场分布均衡,求强,可售货量多,销售高增长,业绩锁定性强,估值吸引力大,持续资源获取优势明显,估值仍有吸引力的优质公司。建议把握发展提速的“泛海、新湖中宝”,周转加速的“滨江集团、金科股份、华夏幸福、阳光城”等等及股东资源丰富的“廊坊发展”等公司。

风险提示:经济增长回升无力楼市需求不足或调控过度带来的风险以及公司经营风险。