房地产行业:10月龙头房企销售继续上升

策略:维持行业“领先大市-A”的投资评级。新政刺激下成交回暖非常明显,继续看好地产股。央行9.30 新政以来,我们认为新政必将对销量产生有效刺激。

近期我们的草根调研及官方的成交数据验证了这一逻辑。首套房认定资格的放松直接提升购买力,楼市的成交水平将上一个台阶,本轮调整周期会比预期的要短。我们预计一线城市在2015 年1 季度左右完成调整,全国要到2015 年3季度左右。站在目前时点,地产行业量价都是低点。行业未来趋势上升,估值在底部,继续建议关注。推荐龙头和转型股。龙头推荐华夏幸福、招地地产、万科A、保利地产。转型推荐宋都股份、银亿股份、华业地产、广宇集团。

本周上证综指和深证成指分别变动-0.08%、+0.11%,申万地产指数上涨0.27%,在28 个一级行业中排第10 位。

截至11 月8 日,今年房地产信托发行数量有所上升,规模较去年大幅下降,发行利率明显上升。合计发行房地产信托1008 支,发行规模2342.8 亿,同比降27.4%,发行期限1.76 年,同比减少0.14 年。发行利率上升18bp 至9.69%。

要闻点评:1.1. 宋都股份深度:开启多元化之路。继续推荐宋都股份, 1)公司定增已获证监会批文,预计近期将启动,计划募集资金11.8 亿元;2)公司项目在杭州、南京和合肥,总土地储备16 万平,杭州占65%。目前政策放松后,长三角住宅市场已呈明显的回暖迹象;3)项目在今明两年进入结算高峰期,预计收入大幅增长,但由于主要是刚需盘及利息资本化影响毛利率,预计今年利润将有所下降。我们计算公司NAV 为6.29 元。公司管理层持股约984 万股,市值超过5500 万。我们认为公司市值管理动力充足。公司年报提出多元化发展,叠加中小市值地产股转型预期强烈,给予公司买入-A 投资评级。目标价7.55 元。

1.2. 10 月龙头房企销售上升,万科、保利年销售金额同比正增长。1)龙头房企10 月销售继续增长,万保招金10 月销售数据合计销售面积和金额分别同比增加19.2%和24.3%,环比9 月上升10.9%和4.2%。销售均价1.21 万元/平,同比增4.3%,环比降6.0%。2)累计方面万科、保利销售金额正增长,万科销售领先行业;3)万科拿地意愿小幅上升,其他龙头企业仍维持较低的拓展进度。

成交:周商品住宅成交面积环比回落,仍维持年内高位。

(1)一手房:我们统计42 个城市商品住宅成交面积环比有所回落。本周住宅合计成交面积552.3 万平方米,较上周环比下降14.2%,同比下降7.3%,同比增速较上周下降28.6 个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积同、环比负增长,一线城市降幅最大。本周一、二、三线城市环比分别较上周下降26.8%、12.0%和8.9%,同比分别下降15.3%、6.0%和4.3%,同比增速转负较上周分别下降45.6、26.0 和21.7 个百分点。

(2)库存:周末24 个城市一手房可售套数157.2 万套,同比/环比变动+36.8%/+0.1%,根据月销售数量统计去化周期为12.9 个月,较上周减少2.4 个月,较去年同期增加4.7 个月。其中一、二、三线城市库存同比增43%、26%和52%,分别需去化6.9、13.1、22.5 个月,同比分别增加2.2、4.4、11.3 个月。

(3)二手房:本周16 个城市成交面积环比增长8.2%,同比下降4.5%。

流动性:货币市场利率维持低位,央行连续四周零投放。

风险提示:房地产销售面积降幅超预期。