房地产9月报:投资数据如期回升,四季度资金影响渐体现

1-9月房地产投资、新开工、拿地等各项指标均较1-8月回升,销售增速回落,但百城指数显示价格涨幅略有加速,月度数据与我们8月报预期一致。进入四季度后,政策环境平稳,但资金面有所收紧,对后市销售签约会有一定影响,而土地争夺的热度略有下降。随着年底渐近,板块龙头股有修复估值的机会,但考虑到对明年上半年销售和投资并不乐观,预计行业趋势性机会受限,维持板块中性评级。

支撑评级的要点

1-9月,房地产投资同比增长19.7%,增速比1-8月提高0.4个百分点;商品房新开工面积同比增长7.3%,增速较1-8月提高3.3个百分点;施工面积同比增长15%,增速较1-8月提高0.6个百分点;竣工面积52,706万平方米,增长4.2%,增速比1-8月下降0.4个百分点;房企拿地同比下降3.3%,降幅较1-8月收窄5.8个百分点。尽管房地产开发景气指数较1-8月回落了0.04个百分点,但多项指标均显示9月房企投资积极。

1-9月,商品房销售面积84,383万平方米,同比增长23.3%,增速较1-8月下降0.1个百分点;商品房销售额54,028亿元,同比增涨33.9%,增速比1-8月回落0.5个百分点。9月市场为传统旺季,单月销售面积环比上涨39.5%,单月销售均价环比下跌3.6%。

1-9月,资金来源同比增长28.7%,增速较1-8月微降0.2个百分点,主要由于上半年受国五条影响销售过旺,此后销售增速连续回落,包含定金及预收款的其他资金同比增速下滑3.2个百分点。1-9月国内贷款、利用外资和自筹资金的同比增速分别较1-8月提高2、6.2和1.7个百分点。由于近期频传银行因额度限制收紧房贷,资金收紧的预期较为强烈,预计资金的收紧对开发商4季度的销售和融资都有负面影响。

9月土地市场供应出现收缩,但成交较为火热,土地均价与溢价率均继续攀升。1-9月40城市推地量同比下降4.2%,较上月上升3.2%回落7个百分点,土地成交面积上升9.2%,增速较上月下滑4.2个百分点;成交均价9月环比上涨30.2%,其中一线和二三线城市土地成交均价环比上涨29.5%和39.8%。

1-9月商品房销售均价6,132元/平方米,同比增长8.6%,较1-8月降低0.4个百分点,年初至今连续七月出现下降。而百城价格指数则连续16个月环比上涨,涨幅较8月扩大0.15%至1.07%,且环比上涨城市增加至78个,近期房价上涨压力较为明显。

政策方面,9月27日,国务院印发关于中国(上海)自由贸易试验区总体方案的通知,方案总体来看并未超预期,29日自贸区正式挂牌;国务院9月13日印发《关于加快养老服务业的若干意见》获多方积极响应;资金方面,近期多地出现银行以“额度用尽”为由暂停房贷。

投资评级和建议

目前在缺乏行业整体趋势性机会的时候,对三中全会深化制度性改革的期待仍然占主要位置,地产行业的区别化调控,土地改革扩大供给、资产证券化盘活存量,以及通过税收政策调节需求等等都令人期待。

我们认可改革红利类机会,土改对非城市住宅建设用地的存量资产重估可以期待,金融创新、资产证券化的推进也可能为旅游商业地产重估带来机遇。同时,我们仍然长期看好集中度提升的高周转龙头公司万科、保利,以及资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司。