房地产行业:加息对房地产行业的影响分析

事件:

2010年10月19日晚7点,中国人民银行宣布,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评:

此次加息是我国在金融危机之后的首次加息,是在危机之后经济复苏确定、市场流动性宽松、国内通胀预期增强、房地产价格继续上行的背景下出台的,向市场释放了“宽松货币政策开始收紧”的信号,此前中国人民银行年内已三次上调了存款准备金率。

对于房地产市场而言,此次加息是紧随9月底“二次调控政策风暴“而来,政府有意通过此举进一步加强房地产市场调控力度、抑制房价上涨。具体而言,影响将主要体现在:首先,贷款利率的增加意味着购房贷款成本的增加,这将挤出部分购房需求;第二,存款利率的提升意味着房地产投资的机会成本增加,这又将压缩房地产市场中的投资投机购房需求;第三,从心理预期方面来看,货币政策收紧的预期将增强购房者对未来房地产市场降价的预期,持币观望者或将增加;第四,对开发商来讲,加息意味着开发投资的成本上升,增加的利息额将会对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力,促使企业采取手段缩短开发周期,加快资金回笼速度。综合来看,加息可能促使房地产市场降温,商品房销售趋冷,房价松动概率加大。

对于房地产行业股票而言,加息意味着企业房地产项目的折现价值降低,企业必要收益率标准提升,企业经济价值受损,股价估值面临下调。同时,对未来可能出现的销量下降、房价下跌的行业发展预期也使投资者下调了房地产股票的估值。因此,行业短线将面临调整。但是,中长期来看,在国内宏观经济保持平稳快速发展以及房地产市场长期供求关系不平衡的背景下,房地产行业的未来发展前景依然看好。目前,行业再次进入了新政策出台后的效果观察期,前期压在行业上方、抑制行业上行的政策压力减弱,预计后期政策空间较小;而经过8月和9月房地产市场的热销,各大房地产企业三季度和今年的业绩预期较好;从估值角度来看,房地产行业整体估值偏低,一些业绩优良的大型房地产企业具备投资价值。因此,我们建议适当配置基本面较好、业绩增长较为确定、价值严重低估的大型房地产企业,如万科A、保利地产、金地集团、首开股份、荣盛发展、世茂股份等。但是,我们仍然提示注意行业政策层面的风险以及部分企业的销售风险和资金链风险。