银基发展:稳健经营,蛰伏待起

投资要点

近日,公司发布2010年年报。

主营业务收入减少,净利同比降七成 报告期内公司实现主营业务收入4.28亿元,同比下降29.61%;实现营业利润4,855万元,比上年下降69.78%;实现归属于母公司所有者净利润3,085万元,同比下降73.45%;基本每股收益0.03元,同比下降70%,每股净资产1.34元,加权平均净资产收益率2.02%。

公司经营业绩下降的主要原因,一是主要项目的毛利率下降,二是上海银河丽湾项目正处于投资建设期。公司主营业务收入和利润仍然来自于浑北五里河项目二期,报告期内,实现销售收入2.73亿元。同时,公司实现地王国际花园、五里河项目一期存量房销售1.36亿元。

加大营销力度,积极应对挑战 我们在三季报的分析中,曾提到公司前三季度销售商品、提供劳务收到的现金仅为2.84亿元,同比减少近40%。由于公司产品主要定位于高端,加之国庆节前后,国家连续出台限购、加息等涉及宏观、行业调控的政策措施,市场处于政策高压之下,我们认为公司四季度销售可能不容乐观。

公司管理层显然认识到了这一点,采取强有力措施,加大了产品和品牌的营销力度,以稳健务实的姿态积极应对外部环境的变化。公司聘请了全程营销代理,针对银河丽湾高端产品的特性, 梳理市场对应的客户群体,将开发产品的独特优势模块化,根据市场需求有计划有步骤地开展营销工作,充分展示项目高端城市综合体的价值内涵, 促进项目以成熟配套、崭新的形象进入市场,使项目销售状况得到较大改观。

公司2010年全年销售商品、提供劳务收到的现金为4.6亿元,其中四季度为1.76亿元,占到全年的38.3%。

规避政策风险,加大商业地产开发比重 近一年来的行业调控史无前例,但本轮政策调整,主要指向商品住宅,商务地产正成为地产商们的“避风港”,一些投资者也将从住宅市场撤出来的资金投入到商务地产上。商务地产正成为宏观调控下的投资新宠。

积极筹划,做好已有自营、投资性商业地产项目 如沈阳皇城商务酒店由公司全资子公司沈阳银基置业有限公司全资拥有,公司餐饮酒店营业利润率高达82%;公司投资参股的沈阳凯宾斯基饭店报告期内实现营业收入1.06亿元,在沈阳五星级酒店客房经营收入指标排名第二,2010年蝉联东北地区最受欢迎商务酒店金枕头大奖;五里河银河丽湾项目内的家乐福富民桥店也已于2011年元旦正式开业。 审时度势,开拓商务地产 在公司现有两个重点项目中,浑北五里河项目已将项目未开发部分的规划设计方案报送审批,同时已将项目用地的商业建筑面积比例提升至15%,土地用途由住宅变更为住宅及其他商服,这样公司就可以在项目用地范围内开发宾馆酒店、写字楼等更多的商业物业;上海银河丽湾项目商业部分现已进入规划报批阶段,预计在2011年下半年开工建设。

整合优势资源,探索专业开发管理模式 对公司具有转折意义的上海银河丽湾项目,有着地理位置好、环境优美、交通便捷、生活设施齐备的优势,公司意欲将其打造成相关区域内最高品质楼盘,从而确立企业在上海市场的品牌地位。为此,公司狠抓项目管理和成本管控,借助外聘的专业顾问团队,提升项目管理水平和运作效率。

公司上海项目的拓展和精心运作,将形成公司发展的全新定位,为其实现更大的跨越奠定稳固的基石,并有望在此基础上,实现进一步扩张。

保证资金来源,防范财务风险 随着公司沈阳和上海银河丽湾项目的全面启动,预计2011年公司的资金需求较大。公司去年四季度已经用上海住宅项目土地使用权及在建工程做抵押,向工行申请住房开发贷款11.8亿元。此外,公司还将通过灵活的定价策略保证销售顺畅,缩短资金周转周期,保证公司资金使用安全、高效。

顺应市场 规划明晰 做为一家注重风险控制、发展稳健的民营资本控股的上市企业,公司控制人已有一套完整的发展扩张战略和思路,这从公司对发展规划的表述中可以明确:保持稳健的扩张步伐,以沈阳、上海及长三角地区为重点,寻找新的发展机遇,为公司未来持续发展做好战略布局。保证公司向规模化、品牌化、专业化、标准化方向发展。

投资建议 公司报告期末预收款余额1.09亿元,较三季末余额0.27亿元增长近4倍,较年初增长46%,占公司去年全年营业收入的25.38%。有预收款项做保证,公司今年上半年的业绩有一定的保障。

目前,公司的投资性房地产采用成本模式计量。公司正加大商业地产的投入,未 来如调整会计政策,部分房产项目计入投资性房地产采用公允价值计量,无疑将 使利润大幅增加。 为满足项目投入需求,公司董事会拟定2010年度不进行利润分配,也不进行公 积金转增股本。但可供股东分配的利润已达2.34亿元,合每股0.20元。我们认 为,由于公司股价绝对价位偏低,该公司存在一定的交易性机会。 根据我们最新的调研,公司上海项目正常可于今年四季度开盘销售,明年为公司 贡献利润。今年的收益状况,将主要取决于沈阳五里河二期银河丽湾项目的销售 状况。综合判断,我们维持该公司“持有”的投资评级。