百城价格指数点评与每月盘点第1期:房价两年首降,以价换量开启

全国性降价潮来临,一二线城市将普跌

5月百城价格指数环比下降0.32%,为自2012年6月以来首次环比下降,其中上涨城市减少至37个,为2005年以来第2次在5月出现房价环比下降。

一线城市中,仅北京房价维持上涨,上海、广州和深圳均下降,同时,二线城市中上涨城市占比从59%大幅减少至32%,三线城市则保持稳定。

我们认为,三线城市将在全国房价中起稳定剂作用,一二线城市房价风险的释放将为后续销量托底换来空间,其中最关键的因素仍为银行个贷利率恢复基准带来的购买力提升。

房价周期速度加快,横纵波动幅度均不断压缩

纵向波幅收窄,自2005年以来,房价涨幅趋势性下行共出现3次,高点分别出现在2007年9月、2011年1月和2013年10月,环比上涨1.9%、1.4%和1.2%,最高涨幅不断缩小。

横向调整时间跨度压缩,3次房价涨幅由最高至转负分别用时11个月、8个月和7个月,呈不断压缩趋势。

我们认为,随城镇化减速时代带来,新增需求减速将带来房价的波动幅度收窄,同时,随劳动生产率提升带来的工资增长超越房价增长,购房者相对购买力的提升将使调整时间跨度进一步压缩。

库存累积,以价换量开启

我们统计的18个城市库存面积1.2亿方,按6个月滚动销售面积计算去化周期达到13.7个月,且提升速度至年初以来不断加快。考虑到2季度多为开发商推盘淡季,以为金九银十做准备,所以我们认为当前重点城市的库存快速累积为以价换量埋下伏笔。

我们统计的5月TOP10排行榜中,表现较好的城市中常州、兰州、温州、宁波和南宁均已开启以价换量模式,以换来销售的大幅改善,我们认为,当前处在跌幅排行榜TOP10的城市将重演上述城市,以价换量将在全国铺开。

以价换量带来的销量反弹持续性较差,继续建议投资者关注主题机会

房价风险刚开始释放,我们继续建议投资关注主题机会,包括实质受益于京津冀建设的华夏幸福、荣盛发展和首开股份,具备快速增长潜质的商业地产公司阳光股份。