房地产行业周报:成交投资均显平淡,前海再创深圳新地王

本周平安观点:本周行业基本面较为平淡,成交在预期范围内震荡。地王和房价是本周的关键词,本周深圳前海继续拍出地王,考虑到深圳多年未有核心地块出让,以及前海的特殊地位,深圳地王的出现亦不稀奇。周末公布的70城市房价指数环同比仍在上涨,政府近期对行业调控思路在再融资上体现出更市场化和长效机制的转变方向,使得市场开始调整房价上涨引发调控的旧思维逻辑,短期内房价不会造成太大的压强。行业基本面在9月下旬之前都将较为平稳,板块下一阶段的投资将以博弈成交的回升为主,我们判断9、10月份成交环比回升的态势仍将维持,三季度末仍是成交反弹的重要时间窗口,投资上可以逢低增加板块配置,向上弹性高于向下风险。

本周成交:成交相对平淡,延续低位运行。本周重点跟踪城市成交整体成交36670套,环比下降7%,同比降9%。其中一线城市环比下降9%,二线城市环比下降8%,三线城市环比下降2%。整体来看,尽管成交量连续两周环比下滑,但仍明显高于7月周成交水平,且上门量等微观数据显示市场需求仍相对旺盛,预计8月成交环比7月改善为大概率事件。一手商品房8月成交:环比有所改善,同比延续下降趋势。截至8月17日,8月重点城市日均成交套数环比7月升2%,同比下降11%。其中一线城市环比升11%(同比降12%),二线城市环比升1%(同比下降11%),三线城市环比下降4%(同比降13%)。考虑市场季节性因素及去年8月高基数的影响,预计8月日均成交同比仍将下降。去化月数小幅下降:截止8月17日,监测城市可售面积环比上月降2%,同比下降6%。跟踪城市3个月平均去化月数为8.9个月,环比降2%。土地市场:成交略显平淡,前海再创深圳总价地王。本周华润置地109亿竞得前海第三宗地,创深圳总价新地王纪录,总建面50.3万平,为商业办公用地。万科10.2亿竞得北京通州商业金融用地、保利3.22亿竞得天津武清三宗地,占地13.84万平米。从我们监测的20个重点城市来看,本周监测的20个主要城市共成交住宅用地38宗,较上周增加2宗,成交面积217万平方米,环比降22.8%,较前四周均值降2.4%。

一周行业动态。本周我们重点覆盖的深振业、华侨城、鲁商置业和金地集团发布中报业绩。1、深振业中报营收11.7亿元,同比降22.7%,净利润2.7亿元,同比增2.4%。我们认为:报告期内结算的振业城6、7期毛利较高是净利增速大于营收的主要原因;预计公司下半年可售货值35亿,全年销售额35亿;作为深圳国资委旗下最市场化的地产上市公司,国资委多次增持公司股份,未来公司极有可能成为国资委整合旗下地产资源的平台。2、华侨城中报营收106.2亿元,同比增长58.95%,净利润18.2亿元,同比增长74.1%。我们认为:房地产业务结算增长促业绩同比上升;预计全年完成220-230亿元签约销售目标的概率较大,同比增20%;管理层换届完成,第三轮扩张期有望加速。3、鲁商中报营收8.2亿元,同比上升120.7%,净利润3.6亿,同比上升48.4%。我们认为:由于报告期内主要结算的常春藤等项目毛利率均较低,导致净利增速低于营收;预计全年可售货值约200亿,超过完成20%增长(91亿)的销售目标概率较大;关联方仍是主要资金来源,占公司扣除预收款后负债的59.6%。4、金地中报营收87.9亿元,同比增加35.9%,净利润2.8亿,同比下降39.5%。我们认为:房地产结算毛利下降叠加结算合作项目增加导致净利增速低于营收;预计下半年可售约420亿,全年实现销售额约430亿;拿地新开工大幅提速,未来增长持续有保障。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。