房地产行业2018年度策略:存良去莠,蓄势待发

我们认为此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况,随着房价和销售的企稳,此轮政策实施的目的已初步实现,政策亦无进一步收紧的必要,整个市场会以“稳”字当先。2018年,全年销售面积增速不会超过3%。受到土地购置费用的支撑,预计2018年全年投资增速仍将不低于5%。我们判断部分今年下半年审批的按揭款可能将于明年初集中发放,房地产开发到位资金2018年将呈现“前高后低”的趋势,全年到位资金增速不低于7%。

房地产业基金持仓相对标准行业配置比例为-1.13%,属于严重低配的行业,面临抛压较低。房地产板块整体估值处于低位,板块下行空间有限。板块具备较大的估值修复空间。

对于大型房企,尤其是其中的龙头房企,2018年的营收、盈利和销售增长的确定性高。龙头房企在手现金充裕,并且整体的杠杆率并不高。在2017年土地供给增加,且土地价格较为合理的背景下,龙头房企有充足的在手资金和融资弹性以获取优质的土地资源,为未来发展蓄力,未来的规模和市场占有率也将不断的提升。可以预期,行业未来仍会有大量大房企收购中小房企以扩大市场份额,亦或大型房企之间的并购整合,行业集中度将继续提升,龙头房企仍有较大的发展空间。龙头房企和优质的成长型房企估值有较大优势。

优先推荐关注业绩确定性强的低估值蓝筹行业龙头股:万科A、保利地产、招商蛇口和金地集团;

建议关注一二线城市布局完善业绩弹性较大的行业二线排头兵:新城控股、阳光城、蓝光发展和金科股份;

长期看好房屋租赁类房企:市北高新、光大嘉宝和世联行。

风险提示:调控政策进一步深化;货币政策超预期收紧。