房地产8月报:受基数干扰,投资先行指标回落

8月房地产投资、新开工、土地购置等数据同比出现大幅下滑,拉低1-8月投资和新开工增速1.2和4.4个百分点至19.3%和4.0%,其原因主要是去年8月统计数据因一次性扰动因素异常增高;环比看,8月份各项投资数据有小幅回落,我们分析与7、8月销售回款放慢和地价涨幅加大、土地供应面积回落有关。9月份预计销售面积平稳走高,开工投资增速亦会出现修复。目前政策稳定,龙头公司集中趋势清晰,预计迟至4季度,低估值状况将得到修复。我们依然看好龙头企业万科、保利,以及资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司。

支撑评级的要点

1-8月,房地产投资同比增长19.3%,增速比1-7月回落1.2个百分点;商品房新开工面积46,650万平方米,增长4.6%,增速比1-7月回落3.3个百分点;商品房施工面积同比增长14.4%,增速较1-7月回落1.8个百分点;竣工面积同比增长12%,增速较1-7月回落1.6个百分点;土地购置面积同比下降9.1%,降幅较1-7月扩大7.7个百分点。房地产开发景气指数较1-7月回落0.1个百分点。

1-8月,商品房销售面积70,842万平方米,同比增长23.4%,增速较1-7月下降2.4个百分点;商品房销售额45,724亿元,同比增涨34.4%,增速比1-7月回落2.4个百分点。8月市场受淡季影响供给,销售较7月持平,单月销售面积环比上升0.1%,单月销售均价环比下降0.1%。

1-8月,房地产开发企业合计资金来源增长28.9%,增速较1-7月回落2.6个百分点,主要由于8月销售不畅,定金及预收款同比增速回落4.6个百分点。1-8月国内贷款同比增速较前7月下降0.8个百分点,略有收紧态势,但对大开发商来说仍然定向宽松,大房企融资成本稳定。

8月土地市场依然强势,一线城市供求两旺,土地成交面积及溢价率继续攀升,而二线城市溢价率和成交均价上升,但成交面积有所回落。1-8月40城市推地量和土地成交面积分别同比增长2.9%和11.4%,同比增速较1-7月下滑2.2和5.1个百分点;8月溢价率29.1%,较7月上升6个百分点,其中一线城市上升8个百分点至42.6%。

1-8月商品房销售均价6,454元/平方米,同比增长9%,较1-7月降低0.5个百分点,年初至今连续六月出现下降。而百城价格指数则连续15个月环比上涨,涨幅较7月扩大0.05%至0.92%,同时环比上涨城市增加至71个,房价上涨压力再次显现。

政策方面,国务院正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区,而广东、天津等多个省市排队申报自贸区的消息也将市场气氛推热,我们不认为近期会有新城市获批,但9月内上海自贸区预计细则落地,并于月底挂牌,将成就中国改革开放的一个新的里程碑。房企再融资审批可操作细则也于近期落地,证监会将向国土部和住建部(针对商品房)征询意见,预计房企融资方案将于近期上报,进入正式审批流程。

投资评级和建议

近期自贸区及土地流转概念股成为市场热点,改革红利引发巨大期待;而房企再融资有望进入可操作的审批流程,对行业整体是个好消息,利好资产注入类企业,对定增融资企业形成短空长多。另外,核心城市核心地块地价的飙升有望使市场注意力转得土地资源优势突出的公司上,因此我们在继续看好集中度提升的龙头公司万科、保利之外,也看好土地资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司。