11月房地产数据点评:预期之中的持续回落

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国家统计局公布11月全国房地产开发投资情况

点评:

前11月全国房地产开发投资5.6亿元,同比增长29.9%,增速继续下滑。值得注意的是,开发投资增速自10年2月以来首次回落至30%以内。我们认为2011年保障房投资约仅7500亿元,维持全年房地产开发投资6.1万亿、增速26.8%的判断,预计12年全年开发投资6.9万亿、增速回落至12.9%。

前11月全国房屋新开工面积17.5亿平米,同比增长20.5%,增速较前10月回落1.2个百分点。维持11年全年房屋新开工面积19.6亿平米、增速19.8%的判断。12年随着保障房开工套数的略有减少和商品房新开工的继续下滑,预计新开工面积17.3亿平米、增速-11.8%。

前11月全国商品房销售面积9.0亿平米,同比增长8.5%,增速较前10月回落1.5个百分点;销售额4.9万亿元,增速较前10月回落2.5个百分点;商品房单价5474元/平方米,较前10月下跌0.5%。预计11年全国商品房销售面积10.8亿平米、增长2.8%,销售额5.8万亿,增长10.3%。

前11月全国房地产开发资金来源7.5万亿,同比增长19%,增速较前10月回落1.2个百分点。结构上看,国内贷款占15.1%,继续创新低;自筹资金占41.3%,继续创新低,反映定金、预收款及按揭贷款的其他资金占42.5%,仍处于历史低位。

11月全国房地产开发景气指数为99.87,连续6个月下行,这也是该指数自09年8月以来首次跌破100大关。

维持行业“中性”评级,建议谨慎。(1)开发投资、新开工面积、销售面积及销售额均持续下滑,符合我们前期的判断,预计在政策持续的前提下,12年全国房地产开发各项指标仍将有较大幅度的回落;(2)12月9日召开的中央政治局会议,指出“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”。从大的基调判断,明年房地产调控政策仍将继续保持相对紧缩的态势;(3)我们认为限购令在明年上半年退出的可能性不大,但房产税有望扩大试点城市并逐步替代房产税;货币政策的微调可能对首套房贷款利率和首付比例有所改善;(4)建议谨慎,防御性配置龙头股万科、保利、招地。

风险提示:楼市硬着陆