2010年4月份房地产行业月报:市场进入真正冰冻期

4月中旬,为遏制部分城市房价过快上涨,国务院先后发布“新国四条”、“新国十条”,政策之严格为历年来之最,如第三套房停贷、非本地居民限制购房、限制本地居民购房套数。在此政策影响之下,4月下旬房地产销量急转直下,如上海下半月销量环比下降了八成,但各城市房价依然坚挺,我们不排除政府推出更加严厉调控政策的可能性。

4月,一线城市成交量环比均呈现增长态势。4月上旬,一线城市呈现出量价齐升的局面,许多楼盘开盘即被抢购一空,业界称之“日光楼”。新的调控政策出台后,形势迅速扭转,但4月销量环比仍呈涨势。在我们所跟踪的3个一线城市中,北京、上海、深圳成交量环比均出现了不同程度的增长,分别为21%、15%、7.5%。

4月,除个别城市以外,一线城市商品房成交均价上涨势头放缓。在我们所跟踪的3个一线城市中,北京、上海、深圳等城市商品房成交均价均呈现出快速上涨势头,其中深圳一手房成交均价环比上涨了5.9%,上海新建商品房外环以外成交均价涨幅高达11%。本次调控剑指高房价,意图十分明确,希望能将房价降到合理水平,不达目的不会收手。上海一路狂飙的房价可能成为推行房产税的直接推手。

4月,二线城市商品房成交量环比普遍大幅度攀升,其中,苏州、厦门环比增幅均超过200%。在我们所跟踪的国内11个二线城市中,除宁波以外,4月商品房成交量环比普遍呈现正增长,环比增幅有5个超过30%,其中杭州、南京、福州、东莞、武汉环比涨幅分别达到163%、75%、44%、40%、38%。

4月,除杭州、福州、昆明外,在我们所跟踪的11个二线城市中,商品房成交均价普遍表现为上涨态势。在5月中旬政府的政策调控之下,二线城市房地产市场有所降温,但房价仍然十分坚挺。我们所跟踪的11个国内二线城市中,除杭州、福州、昆明以外,4月商品房成交均价普成涨势。其中,苏州、厦门、武汉环比成交均价分别达到23.0%、13.3%、12.4%。

我们认为,本轮房地产调控非同寻常,目标指向十分明确,要将房价调控到合理水平。针对目前房价坚挺的现象,政府可能会出台更为严厉的政策,这对地产股承压,尽管目前地产板块PE为13倍、PB为2.4倍,主流地产股NAV折价普遍处在20-40%,估值水平处近9年来较低水平,但由于政策尚未出尽,我们仍然将行业评级下调至“中性”。