房地产行业:近期各地房价调控目标点评

事件:40多个城市公布2011年房价调控目标。

调控目标模糊,房价调控的涨幅上限比2010年实际涨幅还要高,仅北京目标为“稳中有降”:

目前已经出台2011年房价调控目标的城市有近40个,今天上海成为第一个公布调控目标的一线城市,与其他各地普遍目标模糊一样,都将调控目标定为不高于当地GDP 增长速度或居民可支配收入的增长速度,并没有更为严厉指出。而最终的调控目标究竟是多少并没有具体数字,除少数城市直接将目标数字化,如兰州的9%外,截止今日的政策表述都是与GDP 或人均收入挂钩,都较为模糊。

我们观察到,去年很多城市的GDP 增速都是超过10%,甚至达到15%以上,也就是说基本上已经出台房价调控目标的城市2011年房价涨幅的调控上限都可以理解为10%以上。

这一数字要高于2010年全年90%以上城市的房价涨幅。再考虑到新建住房还包括了保障房,2011年各地房价只要保持2010年的涨幅或者超过一些就完全可以完成目标。

目标若不调整,将加速住房需求释放,致成交量飙升:

地方政府如此宽松的调控目标,若得到中央的默认,则等于默认2011年房价涨速允许将超过2010年,市场期盼房价回归合理的预期将被扭转,取而代之的是空前强烈的房价上涨预期,住房需求将迅速释放,恰逢4月份开始进入供给高峰期,4月份的成交量将会飙升,进而房价也会出现系统性上升,从前的调控将功亏一篑,第三次调控也将再次处于尴尬的局面。

显然中央已经关注到这一点,今天住建部要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,也要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标。

我们认为调整后的目标可能与cpi 挂钩。北京稳中有降的提法或将成为其他一线城市的标杆。

政策将一直强压房价:

房价大幅下跌不是中央期望看到的,但房价疯狂上升同样也是对经济伤害巨大的,将付出泡沫崩溃的代价,相比之下,房价在短期内进行一些理性的回调是对行业、经济都是有利的,这也是我们一直在阐述的中央调控房地产市场的目标。即希望房价在短期出现一定程度的回调,之后在一个较低的起点,慢慢回升,这是最理想的状况。中央去年采取行政手段进行强行压制,则是以期快速达到效果。

很显然,去年到现在的三次调控都显示出,中央对于2010年房价涨幅感到调控效果非常不满意,而今年房价涨幅调控上限高于去年的标准中央将更难以接受,因此,我们维持之前的观点,政策将一直强压房价。

地产反弹空间小,少数个股仍可看好:

4月份销量大幅回升是大概率事件,这可能会带来短暂的反弹机会,但由于随着成交量的回升政策预期将逐渐浓厚,目前地产股举例NAV 也已不到10%的距离,因此,反弹空间较小。但我们仍看好少数个股,建议买入并持有。

具体为,资源价值严重低估的亿城股份(000633)、保障房占比较大且价值低估的南京高科(600064),近期可能有政策刺激的珠海地产股华发股份(600325)、格力地产(600185),以及我们长期看好的三、四线城市龙头荣盛发展(002146)。