房地产行业周报:银十逐渐发力

本周平安观点:本周成交如期反弹,环比大幅回升55%,同比增长32%,整体销售走势符合我们对十月成交延续反弹的判断。从目前的推盘和上门量等先行指标来看,市场需求持续旺盛,国庆周上门量更是创年内新高,加上开发商推盘热情不减,我们依旧维持十月成交环比,同比上升态势,维持行业基本面9、10月稳步增长的判断。但房价调控压力下地方政府控高端、放低端的供应干预及部分银行出于结构调整需要减少房贷发放造成的需求延后释放都不利于成交量再超预期,因此我们建议投资者对超跌机会做波段反弹是较为适宜的策略。

重点推荐销售和业绩均有保障的公司,如华夏幸福、世联地产等。

本周成交:成交环同比大幅回升:本周重点跟踪城市整体成交45924套,环比大幅回升55%,同比增长32%,高于全年周均值(41257套)11.3个百分点,整体回升明显。其中一线城市环比增56%,二线城市环比增54%,三线城市环比增59%。剔除上周假期影响,10月基本延续了9月以来良好的成交势头。四季度开发商推盘热情不减,预计剔除假期扰动后,10月成交环比9月仍将有小幅改善。上门量创年内高位。9月30号-10月6号上门量为5.39万,创年内单周上门量新高。环比上升59.7%,较前四周均值上升41.3%,高于年内均值83.7%,高于年内低点(2.18万)147.7%。一手商品房10月日均成交:环同比仍维持较大下降。受上周国庆假期影响,截至10月12日,10月重点城市日均成交套数环比9月下降24%,同比下降15%。其中一线城市环比降37%(同比降32%),二线城市环比降20%(同比降6%),三线城市环比下降26%(同比下降24%)。尽管10月日均成交环同比仍保持较大降幅,但相比上周已明显改善。本周土地市场:市场相对平淡,多城市前9月土地出让金创新高。北京前9月土地收入达1154.9亿、杭州土地收入1022亿,均创近年新高。本周万科41.6亿竞得佛山三宗地,与华雨鸿咨询33亿联合竞得北京地块;华夏幸福2.24亿竞得霸州3宗地;泰禾9400万竞得福州土地。本周监测20个城市仅成交住宅用地3宗,成交面积20万平方米,环比下降95.3%,较前四周均值下降92.9%。9月40个大中城市成交建面7370万平,环比升22.4%,同比降16.2%。其中一、二、三城市分别环比升0.35%(同比降13.7%),环比升17.0%(同比降21.2%),环比升52.4%(同比降4.9%),三线城市热度回升明显。从溢价率来看,9月40个大中城市土地平均溢价率为29.6%,环比上升1.4个百分点。尽管9月市场推盘有所下降,但成交建面为2月以来单月最高,且从溢价率来看,土地市场依然维持较高景气。

一周行业动态:本周《2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50》数据发布。我们的点评:集中度快速提高,龙头间梯队差距逐渐拉大。前三季度top10和top20的企业集中度分别达到14.43%和20.16%,较上年分别提升0.42和1.05个百分点,虽然上升速度随着销售规模的增长有所趋缓,但龙头企业依靠资金实力和运营能力依然在努力扩大市场份额,未来行业集中度上升依然是大势所趋。在市场全面回暖的过程中,布局均衡产品线丰富的龙头企业更容易快速回笼资金,龙头间梯队差距逐渐拉大。500亿元以上销售规模房企由去年5家上升到7家,销售均值为861亿元,较去年提升97亿元。全年超500亿元企业或达12家,新开工扩张明年销售可期。从TOP50的情况看,截止9月末大部分企业完成全年销售目标70%。由于四季度供货量充足,预计碧桂园、世茂房地产、融创中国等企业销售有望突破500亿元,从而使全年超500亿元企业达到12家。与此同时,随着销售去化,开发商普遍加大了拿地及开工力度,为2014年销售储备力量,使明年行业龙头的销售增长依然可期。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。