房地产周刊:土地改革推进值得关注

上周成交量环比下跌7.3%,价格方面环比上涨0.5%。统计局公布全年开发投资数据,土地制度改革因深圳集体工业用地入市再度引起市场关注。我们期待的万科B股转H股成功带动的板块普涨在上周提前反映而未能在万科复牌后持续,显示本轮主流地产公司估值切换基本完成,全年板块在实体市场量能上升的推动下仍将维持平稳向上趋势,但短期看3月份前板块将休整等待新一届政府地产调控态度更趋明朗化,后续建议关注的是年报超预期公司和资源类公司。

支撑评级的要点.

政策宏观动态:上周土地政策较多,1月18日深圳人民政府宣布深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通,市场对该政策解读为土改的进一步突破;国土部透露尚未出台的《农村集体土地征收补偿条例》将建立征地补偿标准动态调整机制;国土部将城镇化土地管理制度改革列为今后一段时期的工作重点。信贷方面,青岛提高公积金贷款上限,南京首套房贷再现85折,上海亦有首套房贷认定放宽传言,年初资金宽松迹象比较明显。

上市公司动态:截至上周,中银国际关注的上市公司中24家公布了12月销售数据,除雅居乐、江苏新城和恒盛地产以外,其他公司都完成年内销售目标,24家公司全年销售额平均同比增长22.96%。上周,京投银泰联合大股东耗资47亿拿下北京海淀区玉檀乡地块,另外中南建设、荣盛发展和华夏幸福也公告拿地。万科A则公布B转H方案,以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。

市场概况:上周我们观察的17个主要城市合计成交面积为385.2万平米,环比下跌7.3%。其中,一线环比下跌7.5%,二三线环比下跌7.2%;价格指数环比上升0.5%,其中,重庆和宁波涨幅居前,北京和广州跌幅居前;可售存量指数环比微跌0.2%,十五大城市新增可售面积为330.6万平方米,环比增加15.8%。12周移动平均消化月数微跌至9.87个月,继续下滑。

投资评级和建议:上周房地产市场成交冲高回落,土地政策较为密集,引发市场对于城镇化配套土地制度改革、存量土地重估等的预期。昨日万科复牌未能带动板块整体上扬,显示在近期资金面整体宽松、经济复苏预期较明朗化的背景下,地产板块横向比较的估值吸引力有所降低,自去年10月底以来的板块估值切换行情将暂告段落,至3月份新一届政府明确施政目标和对地产价格上涨的态度之前,板块短期的主要看点是年报超预期的个股。建议继续关注万科、保利、荣盛等优质公司,另外,在市场对存量土地盘活的预期下,除深圳本地股外,资源类公司亦可能有一定重估机会,如新湖中宝、香江控股、苏宁环球等。