房地产行业研究周报:房企业绩加速分化

新房成交情况。

一线成交普遍下降。本周北京成交6.7 万平方米,环比下降39%,低于年度动态周均49%;上海成交25.8 万平方米,环比下降28%,低于年度动态周均19%;深圳成交4.0 万平方米,环比下降40%,低于年度动态周均39%。广州成交16.59 万平方米,环比上升1%,低于年度动态周均1%。

二手房成交情况。

本周北京二手房成交11.7 万平米,环比下降22%;深圳成交6.3 平米,环比下降21%;天津成交7.9 万平米,环比下降5%;杭州成交4.1 万平米,环比下降9%。四城市本周成交量分别为52 周动态周均的-39%、-39%、-29%、-22%。

行业点评。

各级城市分类放松。近期地方政府的放松表现为两种形式,一是限购并不十分严格的二三线城市调整限购条件,二是无法放松限购的一线城市开始解除了对豪宅的限价令。据统计,北京市6 月份获得预售许可证的项目中,有七个楼盘的拟售价格超过4 万元/平方米。继北京市之后,上海市成为自上月以来第二个允许豪宅入市的城市。过去几个月里,定价高于10 万元每平方米的新项目已经出现。

上市房企业绩加速分化 16 家业绩明显亏损或下滑。截至本周,已经有30家房企公布了半年业绩预报,在万科、恒大等房企巨头继续保持高速增长的同时,有16 家出现了业绩明显亏损或者出现了下滑。 据恒大地产披露的6 月销售数据显示,2014 年上半年,恒大地产的合约销售金额约为人民币693.2 亿元,较2013 年同期分别增长55.4%,占全年销售目标1100 亿元的63%。上半年全国典型的54 城市合计住宅签约套数为113.9 万套。这一数值比2013 年上半年同期下调幅度达到了23.7%,其中一线城市跌幅达到了31%,二线城市跌幅达到了34%。 上半年中小房企与行业表现同步,龙头表现超越市场,而下半年预计市场景气度继续下滑,龙头公司的增速也难免下降。

投资建议。

上半年部分房企尤其是一线公司为冲刺业绩,普遍开始降价走量,导致六月份成交有所回升,但进入三季度的传统淡季,成交量将再次下滑,板块难有实质行情。本周重点公司推荐万科、保利、冠城大通、华业地产、中洲控股。