房地产一周回顾与展望:市场调控预期增强,短期回避中期看好

房地产市场变化:

上周(2013.10.12-10.18)新房成交环比上升35.2%,二三线城市成交水平创年内新高;新房库存下降0.7%,连续两周减少,去化周期减少1.0个月,成交放量是主因;二手房成交环比上升53.1%,连续两周成交环比增速达50%以上;土地市场成交小幅下降,重点城市优质地块推出减少,意在贯彻国土部土地调控思路。

房地产板块变化:

上周(2013.10.12-10.18)大盘下跌,地产板块跑输沪深300。申万地产指数下跌1.72%,沪深300下跌3.38%,地产板块有1.66%的相对负收益。个股方面,龙头表现差于整体,万科、保利、金地、招商地产分别下跌2.86%、4.52%、3.25%和7.04%。

一周回顾与展望:

销售数据全面回暖,接近国五条出台前一周成交水平,调控预期增强。上周网签数据环比回升35.2%,大多城市环比大幅改善,一线城市环比上升幅度更大,从整体看成交水平已接近于新国五条出台前一周(3.16~3.22)创下的单周成交记录,而二三线城市则刷新了年内单周成交记录。一线城市房价上涨压力仍大,调控预期继续增强,如深圳在上周召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议,提出八项措施,称要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

土地调控拉开帷幕,政府有意控制出让节奏。近期多数重点城市的优质地块暂停出让,意在贯彻9月底国土部表示的务必做到均衡供地、一线城市年内不出地王的意见,10月以来包括北京的顺义第21街区地块、杭州湘湖地块、杭州杭师大地王都暂停出让。部分二三线城市由于销售向好,且地价涨幅不逊色于一线,我们预计后续二三线城市供地会继续维持在高位。

目前板块隐含较多的调控预期,后续调控仍将是差异化的,对板块短期回避中期看好。金九银十销售向好基本确定,目前板块估值偏低,相对估值仅为0.84X,隐含较多的调控预期。我们也认为后续将会有调控政策出台,但调控仍将是局部的、差异化的,一方面房价的过快上涨仍主要集中在一线城市及部分二线城市,另一方面全局性的调控将对经济增长带来伤害。我们建议投资者短期回避负面预期的释放,由于目前估值已经隐含了较多的调控预期,中期看一旦对一线城市的调控成行,将是明确的买入信号。个股方面,我们建议投资者关注成长性好的阳光城、中天城投、南国置业、世联地产等。