简评房地产上市公司13年中报:增长和分化加大,关注区域性机会

事件:

截止2013年8月31日,房地产上市公司2013年中报公布完毕。

观点:

1.13年中期业绩增长明显,达09年以来新高

目前中报已全部披露,据我们对162家房地产上市公司的统计营业总收入为2697.08亿元,同比增长41.07%;利润总额499.71亿元,同比增长29.63%;归属母公司股东的净利润326.96亿元,同比增长31.92%。从房地产上市公司的整体情况看,业绩增长相对较好,每股收益同比增长在中信分类的29个行业中居涨幅前的第四位;每股收益业绩0.2087元,居29个行业的第12位。

2013年房地产上市公司中期业绩整体保持较好的增长,并成为2009年以来增长中期业绩最好的一年。四季度房地产股具备较好的投资机会。

2013年中期房地产上市公司保持稳定增长符合我们的预期,虽然销售毛利率为36.42%同比下降了-8.63%,但由于销售增长较好中期业绩仍保持较好的增长。下半年房地产上市公司销售仍将保持平稳,结算能力仍强。

2.行业经营状况转好,费用有较明显下降

截止2013年6月底,房地产上市公司经营状况转好,存货周转率和总资产周转率均有大幅上升,同比分别增长22.30%1.48%和14.05%,周转提高的趋势符合我们一直推崇的房地产股“一高一低”的投资逻辑。2013年中期房地产上市公司毛利率出现一定下降达37.35%,这是由于去年上半年结算项目打折促销等原因造成,预计下半年毛利率回落的状况将所转变。

虽然毛利率在下降但利润仍能保持增长,除营业收入保持较好增长促动外,另主要得益于公司加强费用的控制。2013年中期房地产上市公司的财务费用、管理费用和营业费用均有较明显下降,单位营业总收入的财务费用、管理费用和营业费用同比下降了19.48%、18.00%和15.45%。房地产上市公司将通过提升内部管理效益来提升经营能力,我们认为行业内公司之间的分化将更加明显。

由于2013年上半年房地产上市公司加大了项目拿地等投资,资金投入加大带来经营活动产生的现金流量又转为负,每股经营活动产生的现金流量净额为-0.34元/股。2013年中期房地产上市公司整体的资产负债率达74.85%,相比2012年同期提高了2.35%,资金仍是影响房地产行业的主要因素。

4.投资建议

据我们对162家房地产上市公司的统计,营业总收入为2697.08亿元,同比增长41.07%;利润总额499.71亿元,同比增长29.63%;归属母公司股东的净利润326.96亿元,同比增长31.92%。从房地产上市公司的整体情况看,业绩增长相对较好,每股收股同比增长在中信分类的29个行业中居涨幅前的第四位。每股收益业绩0.2087元,居29个行业的第12位。从公司间看业绩分化加大,162家上市公司中有35公司亏损,最大亏损额达每股1.08元(东湖高新),另有38家公司业绩虽实现正收益但每股收益低于0.05元。每股收益在0.50元以上的公司只有21家,占13%。我们认为中期关注“一高一低”类企业,这些企业业绩锁定能力强,具有很好的中长期投资价值;短期关注区域性的投资机会,包括城镇化进程带来的区域化发展加速和事件性推动带来的公司成长加速。建议关注招商地产、阳光股份、鲁商置业、大名城、金科股份、建发股份、厦门国贸、新华联、荣盛发展和泰禾集团。