京版调控细则点评:严厉程度略超预期,或有示范效应

2月15日,北京市委常委会召开会议,研究通过了《关于贯彻国办发【2011】1号文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,京版“国八条”正式通过。通知原文详见附录。

点评:

1、我们认为,京版细则总体上和1月下旬出台的国八条保持一致,但在限购以及个人住房信贷方面的严厉程度略超出预期。在公众普遍关注的限购方面,对于非本地居民购买首套房的前提是连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税。国八条出台后,青岛和上海两市公布的细则要求只需提供1年缴纳证明,近期成都公布的细则对缴纳证明则并无时间限制。5年的时间跨度可以说超出市场预期,将把一定数量的非本地居民购房需求拒之门外。由于北京房地产市场中有相当一部分需求是由非本地居民支撑,预计下一阶段北京房地产市场销售将出现一定下滑。

2、对于个人住房信贷,北京细则和国八条相比可能会更加严厉。细则提出“要切实执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况,在国家统一信贷政策基础上,研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。”预计北京的二套房贷可能会在国家统一规定的基础上进一步收紧。北京细则的出台对于尚未出台细则并且前期房价上涨较快的城市或将有一定示范效应。

3、我们维持前期观点,房产税试点推出、限购升级、银根紧缩使房地产销售情况不容乐观,全国商品房销售面积将逐步由2010年增速下滑转变为2011年同比下滑,政策累加对房地产市场的实质性影响将逐步显现。我们维持《2011年房地产行业投资策略》中对2011年房地产市场的整体判断:“2011年房地产市场面临调控深化和银根紧缩两方面不利因素。我们预计2011年全国商品房销售面积同比下滑10%至20%,销售均价同比下滑5%左右。预计一线城市成交价格下滑区间在10%至25%之间,成交量继续下跌,但由于2010年基数较低,因此预计一线城市成交量同比降幅有小幅缩小。”4、我们维持对行业的“中性”评级。行业系统性投资机会应该在房地产调控取得一定成果和CPI上涨压力减轻双重因素驱动下产生,房地产调控成果主要表现在两个方面,一是房价上涨势头得到明显遏制,二是保障房建设取得显著成果。两方面结合来看,系统性投资机会出现在下半年尤其是四季度的可能性较大。

由于近期各地调控细则将陆续出台,调控压力持续加码,地产板块面临调整风险,短期可关注板块的超跌反弹机会,由于系统性风险并未消除,建议谨慎参与。

4、我们维持对行业的“中性”评级。行业系统性投资机会应该在房地产调控取得一定成果和CPI 上涨压力减轻双重因素驱动下产生,房地产调控成果主要表现在两个方面,一是房价上涨势头得到明显遏制,二是保障房建设取得显著成果。两方面结合来看,系统性投资机会出现在下半年尤其是四季度的可能性较大。

由于近期各地调控细则将陆续出台,调控压力持续加码,地产板块面临调整风险,短期可关注板块的超跌反弹机会,由于系统性风险并未消除,建议谨慎参与。