房地产行业事件点评报告:国家统计局公布2010年1-10月全国房地产市场运行情况

1-10月全国房地产开发投资额超2009全年总额。1-10月,全国房地产开发投资38070亿元,同比增长36.5%,是2009全年投资额36231亿元的105.1%。我们认为土地购置费和保障房建设是推动房地产开发投资增长的重要因素。1-10月土地购置费用为8006亿元,占房地产开发投资21%,较去年同期提高了5个百分点,由此带来的土地购置费增加额3538亿元,对于房地产开发投资同比增速的贡献率为34.7%,即12.7个百分点。此外,我们假定2010年700万套保障房投资总额为5040亿元、1-10月完成率为40%,即2016亿元,其对于房地产投资额同比增速贡献率约19.8%,即7.2个百分点。

10月当月商品房成交量维持相对高位。数据显示:2010年10月全国商品房销售面积为9278万平方米,尽管环比9月下挫了7.7%,但仍为1-10月中销售的第二高月份;随着“限购令”、“差别化信贷”等抑制需求政策出台,我们认为未来2-3月商品房销售环比下挫的可能性很大。同期,全国商品房销售均价为5543元/平方米,环比9月上涨了5.8%,体现了刚性需求对于房价的支撑;此外,房价的持续上涨或引致进一步的宏观调控。

10月房地产开发资金环比小幅上升。10月新增房地产开发资金合计为6419亿元,环比上升4.5%,同期开发资金与开发投资比值为1.4,较9月(1.2)上升了16.7%,显示行业资金链相对正常。从资金来源看,在国内贷款环比增长11.4%的背景下自筹资金则环比下滑了2.6%,体现了信贷优先思维;尽管10月商品房成交量有所下滑,但定金及预付款和个人按揭贷款仍保持了小幅上涨态势,环比涨幅分别为14%和10%。在未来2-3个月商品房成交量预期下滑和信贷从紧的背景下,我们维持“行业资金链趋紧”的基本观点。

国房景气指数迎来微幅反弹。10月国房景气指数为103.57,环比微幅反弹了0.05个百分点。但我们认为国房景气指数持续回升的可能性不大,一是房地产宏观调控仍然压商品房有效需求,二是开发商在政策调控下主动收缩战线(或将减少有效供给),三是10月当月的开发投资额(-11.8%)和新开工面积(-15.7%)开出现了环比下滑。