房地产行业:9.30深圳、10.7上海地产调控细则点评

1、 深圳、上海出台了计划性色彩浓重的限购政策,其中深圳的限购政策更为严格:

深圳的限购政策考虑了增量和存量的双重因素;深圳规定:已有两套住房的户籍家庭和已有一套住房的非户籍家庭不能再购买住房,没有住房的户籍家庭可再购买两套住房、没有住房的能提供一年以上社保或者纳税证明的非户籍家庭可购买一套住房,无法提供一年以上社保或者纳税证明的家庭暂停购买住房;

上海的限购政策跟北京一样只考虑了增量因素;上海政策规定:暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

2、 上海出台了操作性较强的土地增值税政策,明确了上海作为房产税试点城市;

上海出台了操作性较强的土地增值税政策,但政策本身更多是增加购房负担;上海的政策规定:加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;

超过1倍的,预征率为5%。

上海的政策间接确认了上海作为房产税试点城市的传闻。第三条提到:按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

3、 上海的政策提高了预售的门槛,但实质的影响不大;规定“对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目,要求完成至主体结构封顶并通过验收,方可申请商品住房预售许可,确保房屋质量安全,切实维护购房者合法权益。”上海目前的预售条件是:“(沪府[2000]60号)规定的商品房预售应达到的标准(即新标准)为:七层 以下(含七层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封项; 八层以上(含八层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构三 分之二以上(不得少于七层)。”

4、 政策体现的政府姿态更值得重视;属“国十条”的继续,反应了政府对此次地产调控的姿态;是对近期市场量价齐升的直接反应;近期在深圳上海等多个城市,房地产市场重新呈现了价量齐升的状态,增加了政府对于房价进一步快速上涨的担忧,是出台上述政策的直接诱因;

5、 随着可能的政策和市场调整,战略性建仓的时机来临,短期给予行业“推荐”评级。

该政策是房地产制度性重构的一部分,鉴于目前的城市化水平和人口年龄结构,中长期我们仍然看好行业发展,重点看好土地成本较低、管理水平优秀的高周转企业在未来的表现。

短期内考虑调控会产生的市场阵痛和持续的政策预期,不建议大举介入,但对于注重绝对收益的投资者而言,目前股价已经较为充分的未来市场可能的调整情况,建议投资者可以择机在市场调整过程中战略性建仓。