高华短评-CRIC会议:市场仍在走软,政策是企稳的关键

期待9 月迎来潜在拐点.

5 月28 日,我们邀请到中国房产信息集团联席总裁丁祖昱交流其对中国房地产市场的最新看法。丁总对中长期前景仍感乐观,但短期来看,他预计未来几个月房产市场将呈下行趋势。

要点:

1) 丁总预计这次行业下滑将持续9-15 个月,而此前2005/2008/2011 年政策调控/全球金融危机/限购令和房贷限制推出时的下滑期持续了6-9 个月。整体行业下滑背后的关键原因是供应过剩、流动性紧张和承受能力下降。他预计今年二/三季度新开工面积将进一步走软,如果政府推出支持性政策,四季度将有望回暖。

2) 丁总预计6-8 月成交量将继续环比下降,如果9 月份政府没有大幅放松政策的话,开发商可能会进一步降价。大部分开发商都在等待政府四季度初可能的放松政策。

3) 丁总表示地方政府一直在与开发商积极讨论甚至同意放松政策,只是尚未实施,正在等待中央政府的指导意见。尽管他预计中央政府的支持将产生更大的影响,但他认为银行不会被强制下令增加房贷放款或下调按揭比率。丁总预计今年上半年土地出让活动将同比持平,但下半年将同比减少50%(即全年同比下滑30%左右)。

4) 丁总预计从现在到2020 年,受城镇化和家庭数量增加的推动,全国每年房产销售面积将在10-12 亿平米之间,而2013 年为13 亿平米。同时,他预计房价涨幅将在CPI 增速和GDP 增速之间。

5) 他认为开发商需要逐渐改变业务模式,包括减少土地储备、通过深化现有市场而非继续扩张规模等来改善盈利能力。他估算到2020 年,前十大开发商在全国范围内的累积市场份额将超过25%(根据我们的统计,2013 年底前十大开发商的累积份额约为11%)。同时,他认为合同销售额低于人民币10 亿元的开发商由于融资成本较高因而在下行周期中的处境最为艰难;而销售额在人民币10-100亿元之间的开发商由于杠杆较高可能也需要考虑出售部分资产。

与我们的观点基本一致;强力买入万科A、碧桂园.

我们对库存调整所需时间的看法比丁总略为悲观,但总体上同意以上几点。我们的首选股仍是万科A 和碧桂园,两者均位于我们的强力买入名单