房地产行业2014年4季度报告:周期曲线改变

地方温刺激到中央强刺激。新房贷政策标志中央层面强刺激措施的出台,相比取消限购等地方救市措施,中央层面政策将对行业基本面产生更实质影响。

态度决定一切。首次置业和改善置业无疑会通过购房门槛和月供负担的降低得到释放,而投资性需求亦得到政策的支持,说明为刺激行业回暖,政府已经并不刻意区别具体购房者的属性,这能反映政府对地产的态度,而政府的态度也会影响购房者的预期。从定性和草根的感受,购房者对房价的中期预期并不悲观,强刺激政策出台后,购房者观望情绪也可能会被改变。

周期曲线重写。

我们认为行业的周期曲线会被改写,本应无起色的成交量会开始筑底,明年恢复正增长。

房价的走势也会被逆转,目前反映供求关系的去化周期和批售比仍处于历史峰值,按行业自身的规律,四季度开始房价应该出现实质调整,但在政策外力下,房价难免在明年再次反弹。

一般销售的好转会带动新开工和投资的改善,但会存在6至9个月的滞后期,虽然短期新开工数据不会好转,但预期改善比较确定。

投资策略。未来行业的周期曲线会改写,行业存在的问题被延后,成交筑底和房价反弹会改变企业短期的盈利预期。地产板块的短期估值水平会得到明显提升,尤其是改善类产品比重较高的公司会更受益,重点公司推荐京投银泰、招商地产、北京城建、万科、中南建设、金科股份、阳光城、华夏幸福。