房地产行业二季度投资策略:关注政策落实情况配置行业龙头

投资要点:

行业集中度加速提升:2012年末,总资产超过500亿元的公司达到27家,其总资产达到3.2万亿元,在197家样本公司中占比达到59.58%,较2011年上升1.32个百分点;其2012年营业收入达到7791亿元,在197家公司中占比达到64.21%,较2011年上升4.28个百分点。行业集中度加速提升。

行业盈利能力有所下降: 2009年土地价格处于高点;2010-2011年建安成本上升较快;2011年绝大多数地产公司选择以价换量,全年房价呈下降走势,以上三个因素导致2012年行业结算毛利率同比下降2.93个百分点。但大型公司由于在成本控制方面优势,盈利能力下降幅度较小。 实际负债水平下降:2012年末,197家公司资产负债率为70.05%,较年初上升0.97个百分点,扣除预售款后,197家公司负债率为50.88%,与年初持平。偿债能力方面,2012年末,197家公司净负债率较年初下降4.79个百分点,货币资金与短期有息负债之比为1.08,行业偿债能力明显提升。大中型公司的偿债能力明显高于中小型公司。

行业仍面临去库存压力:2012年末,197家公司存货价值达到2.91万亿元,同比增长18.6%,较2011年末增速下降20.75个百分点,为近5年来增速最低一年,行业存货去化速度明显。尽管存货去化加速,但存货占总资产比重仍高于行业往年45%左右的平均水平,行业仍面临去库存压力。

行业业绩锁定性较强:2012年末,197家公司预收款达到1.03万亿元,同比增长26.38%,预收款与2013年行业预测营业收入比值为69.15%。其中大型公司为74.37%,中型公司为66.86%,小型公司为34.9%。

现金流明显改善:总体来看,受销售回暖和货币政策适度宽松影响,2012年行业资金状况明显改善。

行业评级:基于2013年行业业绩锁定性较强,行业财务状况不断改善,未来两个月良好的销售形势仍能维持,货币政策继续适度宽松,行业较低的估值水平,我们认为2013年二季度地产行业走势仍将强于大盘,维持行业“看好”评级。

投资策略:我们建议重点关注以下宏观及行业政策进展情况:“国五条”细则的落实、全国居住证制度改革进展、全国城镇化规划、全国房地产信息联网进展、全国不动产统一登记制度准备工作进展。二季度重点关注的公司为行业龙头和二线核心城市龙头,推荐投资组合为:万科A、保利地产、中国建筑、金科股份、荣盛发展。 投资风险:房价上涨较快倒逼更严厉政策出台风险;A股市场风险。