10年1-2月房地产运行数据点评:数据符合预期,维持谨慎推荐评级

房地产投资和新开工符合我们预期

1-2 月,全国完成房地产开发投资3144 亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1 个百分点,房地产开发投资额符合我们之前3131 亿元的预期。全国房屋新开工面积1.49 亿平方米,同比增长37.5%,基本符合我们之前报告《路径依赖预测:10 年新开工11.92 亿平方米》中的1.34 亿平方米的预测。我们在此篇报告以及《09年的“疯狂”难以在10 年重演》等报告中曾强调09 年下半年土地市场热络,“地王”频出,新开工数据逐渐回升同比有负转正。新拍土地在未来3 至6 个月有较强的开工需求,而随着新开工项目实施推进逐步进入主体施工(房地产投资中造价最大的部分),房地产投资也会随之增长。因此,我们继续维持上半年房地产开发投资以及新开工面积继续上涨的趋势,预计3 月份单月,全国房地产开发投资达到3242 亿元,新开工面积达到1.26 亿平方米。

政策调控效果初步显现,行业杠杆下降,土地市场降温

去年 12 月以来,国家出台各类措施调控房地产行业,我们认为目前调控效果已经逐步显现,主要表现在一下两个方面:1、行业杠杆下降,自筹资金占比逐步恢复到历史平均水平:1-2 月,房地产开发企业资金来源10469亿元,其中,自筹资金3446 亿元,占全部资金来源的32.9%,与去年12 月31.3%相比,占比上升了1.6 个百分点,呈现向历史平均水平35.1%回归的趋势。2、土地市场有所降温:自政策调控以来,特别是国四条出台之后,土地市场逐渐降温,今年2 月,广州土地市场更是出现了2008 年以来的首次土地流拍;3 月,上海杨浦区五角场街道311 街坊地块,由于无人竞争,直接以底价成交。上述事件说明政策效果已经初步显现,政策效力如何演绎将有待观察。

两会口风相对温和,催生地产股反弹,维持行业“谨慎推荐”评级。

我们认为:两会口风相对温和,对之前舆论热议的“高房价”未采用强烈的字眼,而只是强调“遏制”房价过快上涨;央行副行长近日也释放出了人民币升值的信号,认为未来人民币升值预期有所加强;政策调控效果初步显现是催生近期地产股反弹的主要因素。我们认为可以精选个股适当参与,建议选择2010年业绩增长比较确定的品种,如:云南城投、中天城投、招商地产等。