房地产行业:房企再融资有望有条件放开,利于板块反弹持续

投资要点:

6月最后1周成交环比继续回升,同比小幅下滑,符合我们预期。根据中国指数研究院提供的交易数据(下同),本周36个城市成交面积环比升19%,一二线升幅大于三四线;同比降10%,一二线降幅小于三四线;较上月周均高24%,较去年周均高31%。

二手房成交走势与一手房基本一致。本周6个重点城市二手房成交面积环比升19%,同比降21%,较去年均值高27%。

近期流动性风险及资金成本上升已在楼市中有所反映,房价上涨压力继续缓解。

(1)本周9城市一手房均价环比6个上涨或持平,涨幅多在10%以内;同比5个上涨。(2)从分区均价来看,近期京、沪、深等一线城市呈震荡上行态势,二线城市宁波、重庆、天津呈震荡持平态势。(3)从我们草根调研情况来看,近期主要一二线城市新推盘量持续增加,而受流动性紧张影响需求有所下滑,部分银行首套和二套房款利率大幅上升,或无额度放贷,购房人普遍关注未来房价是否会走低问题,中介的访客量也在下降。

受成交量同比下滑影响,库存压力已低于去年同期水平。本周9城市可售面积环比降2%,同比降6%;平均去化时间9.6个月,环比基本持平,高于去年同期水平,行政调控弱化了行业旺季特征,使房价上涨压力暂缓。

在预期资金成本上升、大量需求上半年已释放的背景下,下半年购房需求走低是大概率事件,房价上涨压力缓解。维持全年行业中性评级,资金成本上升行业估值受压,但中长期机会仍存,预计3季度板块将构筑底部,4季度在经济探底中可能现曙光。上周五证监会表态对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等房企暂停上市、再融资和重大资产重组,我们的读解是,只要国土部门等认定无上述行为的房企不被禁止上市、再融资和重大资产重组,此举应是针对大量房企借道海外上市及调控市场化所作的调整,利于板块业绩释放反弹持续。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。