房地产行业下半年投资策略报告:行业回归进行时

1、随着房地产调控的深入,商品房销售量价增速均出现下滑,调控成效逐步显现。2011年1-5月,全国商品房销售面积同比增长9.08%,增速和去年同期相比下降13.42个百分点。预计全年商品房销售面积和去年基本持平,同比增速在+10%左右。今年前五月,主要城市房屋售价同比增速出现回落,我们统计的15个重点城市中有10个城市的5月份销售价格同比增速出现下降。房地产市场存在一定的去库存压力,但由于新开工快速回落,销售逐步企稳,库存压力将逐步减轻。

2、在政府和住建部的督促及资金支持下,下半年保障房开发建设将会明显提速。保障房建成规模的快速扩大将减轻商品房市场调控压力。从本轮调控进程看,行政调控最严厉的时期已经过去,政策面压力趋缓,行业政策面逐步回归正常。

3、宏观政策紧缩预期有所缓和。5月份CPI同比增加5.5%,达到08年7月以来的新高。央行自去年以来已4次加息,12次上调存款准别金率,大型金融机构存款准备金率已达到21.5%的历史高位。从趋势上来看,5月份CPI可能没有见到顶部,但上涨空间已不大。温家宝总理明确表示我国通胀已在可控范围内,价格上涨趋势正得到控制。因此虽然信贷政策目前依然保持从紧,但未来有可能随着CPI的见顶,信贷政策从紧程度或将趋于缓和。

4、从商品房市场运行和保障房建设两方面情况看,房地产调控成果已逐步显现。保障房建成规模的快速扩大将减轻商品房市场调控压力。从长期来看,由于房地产行业发展的内在驱动(包括经济稳定增长、城镇化进程依然处于加快发展阶段、消费升级等因素)依然存在,行业稳健增长的前景依然可以期待。房地产板块的估值水平目前处于估值底部,在行业比较中也仅高于金融行业估值水平。在政策面和市场面逐步回归的背景下,房地产板块估值水平将会逐步回归。维持对行业的“看好”评级。重点关注万科A(000002)、保利地产(600048)、滨江集团(002244)、张江高科(600895)、首开股份(600376)和世联地产(002285)。