2010年房地产行业四季度投资策略:政策压力减弱,行业上行空间开启

三季度,房地产市场销售逐步升温,九月重现火热局面,房价整体保持平稳。前三季度,房地产市场成交同比下降,一线城市降幅明显,同时,土地市场供应量明显加大,成交量显著增加,政策效果部分显现。预计四季度在新政策的作用下房地产市场销售或将放缓,房价上涨步伐有望减慢。

政策调控进一步深化。9月底新出台的调控措施是对4月“新国十条”的进一步深化,意味着对该文件的全面贯彻执行。目前各部委、各地方基本已较为全面地出台了落实“新国十条”的细化措施,后期政策空间较小,预计政策层面或将主要以监测政策效果和确保各种政策措施落实执行为主,未来还有可能出台的并对市场有较大影响的政策方向主要就在房地产税或物业税方面。

房地产企业资金面短期不会面临太大挑战,特别是对于一些销售业绩优良、规模扩张适度、筹资能力较强的房地产企业来说,资金面仍然充裕。

但是,在国家严厉的调控政策下,银行对房地产贷款或将持续控制。而上市融资、信托筹资等途径也受到了相关监管部门的限制,企业自筹资金难度和成本不断增大。同时,政府还在加强对预收款的监管。房地产企业资金面面临的问题重重。

在国内宏观经济保持平稳快速发展的背景下,人民币汇率、资金供应量、通货膨胀等多重宏观因素显示,房地产市场仍有望保持持续平稳发展,房价出现大幅下跌的概率偏小。

无论从横向或是纵向来看,行业估值依然处于底部区域。这与目前较好的经济发展环境和房地产企业的良好业绩情况是不匹配的。但是,这并不意味着所有的房地产行业股票都被低估了。数据显示:市值在100亿元以上的大型房地产企业的市盈率较低,价值低估;而市值相对较小的中小型房地产企业处于较高估值水平。

四季度,我们认为,行业再次进入新政出台后的效果观察期,行业上方的政策压力减弱,而各大房地产企业三季度和今年的业绩预期较好,房地产行业整体估值偏低,因此,我们调高了房地产行业的评级,给予行业“强于大市”的评级。但是,行业政策层面的压力尚未全部解除,未来部分企业可能将面临销售压力和资金压力。

在操作策略层面,建议适当配置基本面较好、业绩增长较为确定、价值严重低估的大型房地产企业,如万科A、保利地产、金地集团、招商地产、首开股份、荣盛发展、世茂股份等。

风险提示:行业仍面临潜在的政策风险、销售风险以及资金面风险。