平安房地产快评:城镇化大棋始开局,后续推进值得关注

事项:中央城镇化工作会议近日在北京举行,会议提出城镇化的主要任务:第一、推进农业转移人口市民化。第二、提高城镇建设用地效率。第三、建立多元可持续的资金保障机制。第四、优化城镇化布局和形态。第五、提高城镇建设水平。第六、加强对城镇化的管理。会议同时明确了各类城市的城镇化路径,未来将全面放开建制镇和小城市落户限制,有序开放中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

平安观点:

城镇化大棋始开局,后续细则推进值得关注。此次城镇化会议给出了“人到哪去,钱从哪来,地怎么管”的宏观大思路,未来将以城市群作为主体形态,形成“两横三纵”的城市化战略格局。作为未来十年启动内需和房地产需求的最大政策红利,后续政策细则推出将持续值得关注,尤其是关于户籍制度和土地流转方面的改革。

城镇化带给地产行业的具体机遇在于,第一、随着三四线城市城镇基础建设投资及交通状况改善,土地价值得到提升,利好先行布局的企业。第二、随着产业转移及经济转型,三四线城市人口具备更强的收入和购买力,对在当地具备竞争优势的企业构成利好。第三、城镇化建设将启动规模空前的城市改造和新建,具备城市综合建造能力的开发商将打开成长空间。

从中小城市起步,优先利好特大城市周边卫星城。此次会议提出在人口流动导入方面实现有保有放,将全面放开建制镇和中小城市落户限制,有序开发中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。由此可见,政策未来鼓励的流动方向是由农村向中小城市。并且提出在严守土地红线的底线上,提高城镇建设用地效率,增加密度,增加居住用地,减少工业用地。因此未来中小城市由于人口导入及土地供应积极,房地产市场有望实现供需两旺的局面,作为承担起产业转移的特大城市周边卫星城将最为政策所利好。

未提出宏观调控措施,政策底已出现。此次中央经济工作会议及城镇化会议除提出要努力解决好住房问题外,未提及房地产调控。会议还提出,努力解决好住房问题,探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。政策的着力点已由需求管理转为增加供应,我们认为并且未来有更多三四线城市具有效仿徐州、温州放松限购政策的冲动,同时逐步的、体系化的推进房产税可能是政策改革的大方向。总之,压制需求的政策长短期看均已实现思路转变。

从投资的角度,城镇化会议利好有限,流动性压力下地产板块整体机会偏弱,但主题类题材的个股具有较高配置价值。我们认为此次城镇化会议尚处于框架搭建阶段,对行业基本面实现实质利好有限,而在可预见的流动性压力下,地产板块整体机会偏弱。但具备城镇化主题类题材的个股具备事件性催化剂,具有较高投资价值,可积极参与。如在三四线城市具备成本及效率优势的荣盛发展、中南建设,金科股份、华夏幸福等。

风险提示:流动性收紧造成商品房成交量低于预期。