长城地产周刊:三大因素令成交环比大降

要点:

成交环比大降,价格基本持平

销量:本周全国楼市成交普降,我们跟踪的重点城市销量全部下滑,重点城市销量指数环比大降30.9%,比10年均值低49.4%,比09年均值低63.5%,比08年均值低25.4%。一线城市成交量环比下降36.5%,二线城市环比下降26.2%,其中,北京成交环比下降47.5%。

价格:本周价格基本保持了稳定,我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨0.1%,较10年均值上涨9.9%,较09年均值上涨43.6%,较08年均值上涨57.5%。其中,一线城市环比1.4%,二线城市环比-0.5%。

库存:重点城市库存指数环比下降-0.6%,达到167.1。一线城市库存指数较上周微降1.1%,为94.6;二线城市小涨1.6%,为117.6。

未来成交展望:本周全国楼市成交环比大降的原因我们认为有三:一是清明假期(5个工作日放假2天)的因素;二是央行再次加息;三是国务院派出8个督查组对16个省(区、市)贯彻落实房地产调控政策情况开展专项督查。三大因素令市场再次陷入观望。我们认为成交环比下滑的短期影响因素较多,若现有政策保持稳定,预计未来成交回暖的趋势仍将会持续,总体水平将会恢复到10年成交均值的8成左右;房价方面,中长期我们仍然维持年内窄幅波动的判断不变(10年成交均值的-10%~10%)。

二手房市场:成交大幅回落,价格保持稳定。重点城市二手房成交较上周大幅回落,基本回到了2月中旬的水平。具体数据为:北京环比-42.4%,深圳环比-35.3%,天津环比-20.1%,杭州环比-39.6%。二手房成交均价节后保持稳定。具体数据为:天津7862元/平,环比0.8%;杭州22312元/平,环比-4.8%。

投资建议:逢低布局,波段操作。板块估值水平难以提升缘于投资者对地产公司未来业绩的担忧,地产公司的业绩水平取决于楼市销量,楼市销量直接受政策的影响,而房价又是左右政策走势的关键。如此,推动板块持续性行情的催化剂有两个:要么是因房价大幅下跌而转向的政策推动;要么是房价平稳或适度调整的前提下基于销售超预期复苏而带来的业绩驱动。但二季度实现上述两种情形的可能微乎其微。板块缺乏相应的催化剂,就难以发动中级以上行情。我们维持地产板块脉冲式行情的判断,预计每次反弹高度不超过30%。

地产股的投资策略方面,虽然趋势性的行情难觅催化器,但估值修复的空间尚存,建议逢低布局,波段操作。投资组合为保利地产(绩优龙头,高增长,业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(二三线高周转龙头,政策压力小)、世茂股份(商业地产龙头)。

风险提示:房价再次过快上涨导致四次调控。