长城地产周刊:胶着的楼市,僵持的房价

成交小降,价格小跌

销量:本周楼市成交环比上周小幅回落。我们跟踪的重点城市销量指数环比下降5.7%,比10年均值低15.3%,比09年均值低38.9%,比08年均值高24.8%。本周一线城市成交量环比下降21.4%,二线城市环比上升6.5%。一线城市成交环比大降主要是受深圳成交环比下降59.1%拖累所致;北京环比上升22.8%。

价格:本周房价环比上周小幅下跌,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌1.8%,较10年均值上涨6.2%,较09年均值上涨38.9%,较08年均值上涨52.3%。其中,一线城市下跌1.8%,深圳成交均价环比上涨10.7%;二线城市下跌1.7%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降4.0%,达到150.0。一线城市库存指数较上周上升0.2%,为100.1;二线城市下降4.2%,为118.8。

未来成交展望:从3月下旬开始的楼市小阳春,我们认为原因一是部分城市供应上升、市场回调预期促使房企加大促销力度,对刚性需求形成一定刺激作用;二是一二线城市中低档项目成交持续平稳,对楼市总体成交量形成一定支撑。目前楼市观望气氛渐浓,房企去库存压力较大,政策面依然没有放松的迹象,行业远没有到最差的时候。我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%~+10%)的判断,而一旦房价进入下行通道,很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。

二手房市场:成交继续回升,价格小幅调整。重点城市二手房成交较上周继续回升。北京环比6.1%,深圳环比19.1%,天津环比5.0%。二手房成交均价自春节后稳中有升,本周环比微跌。

投资建议:逢低布局,波段操作。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下,地产行业已开始进入去库存时代。在政策保持从紧的情况下,预计楼市的自我调整将持续很长一段时间。真正的介入良机应位于楼市从底部向上回升的拐点。

地产股的投资策略方面,建议谨慎,逢低布局。虽然地产股估值已近历史底部,但鉴于楼市胶着、房价僵持的现状,我们依然维持地产板块同步大市的判断,投资组合为保利地产(绩优龙头,高增长,业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(二三线高周转龙头,政策压力小)、世茂股份(商业地产龙头)。

风险提示:房价再次过快上涨导致四次调控。