房地产周刊:官方再表调控决心,成交量回暖趋缓

上周(3月5日-3月11日)我们观察的17个主要城市成交量环比微跌,同比上涨62.9%;政策方面,上周正值两会期间,人民日报和住建部都再次强调调控决心,上海和广州“限购升级”先后被否。另外,财政部称要扩大房产税试点范围,发改委称要完善首套房贷优惠政策。我们总体认为中央调控决心不变,核心政策短期内仍不会放松,房产税试点扩大箭在弦上,首套房贷优惠将进一步落实。我们预计未来几个月实体市场的基本面下行趋势不改,但随着近期地产政策微调频频,加之成交有环比回暖迹象,地产股操作性也有所增强,建议采取波段操作策略。

支撑评级的要点 政策动态:正值两会期间,官方频繁发表言论。官方表态方面,3月8日,人民日报发文《中央接连叫停地方松动楼市调控,绝不允许唱反调》,同日,住建部部长姜伟新称七八个大城市的房价一定要降下来;地方政策方面,上海和广州“限购升级”事后都被否,各地方政府的“限购升级”而后又被否认可能是由于之前上海“旧政新解”等微调政策对于市场的冲击力太强,所以需要“限购升级”来进行对冲,同时也有“两会”这一敏感期间的考虑;财税政策方面,财政部提出要扩大房产税试点范围;金融信贷方面,发改委称要完善首套房贷优惠政策。

公司信息: 截至上周,14家地产公司公布了2月份销售数据。其中,万科、恒大地产和富力地产2月单月销售额环比下跌,其他房企均环比上涨;另外,中航地产公布了拿地情况;首开股份、广宇集团、海印股份公布了融资担保事项;中航地产公布了2011年业绩情况;广宇集团、深振业和嘉凯城公布了其他事项。

股价表现:以上周的表现来看,沪深300指数下跌0.31%,申万地产指数下跌1.01%,未跑赢大盘。以近一个月的表现来看,沪深300指数上涨4.77%,申万地产指数上涨10.01%,表现明显优于大市。在我们覆盖的上市地产公司中,表现最好的为冠城大通,涨幅为37.0%;表现最差的为金融街,涨幅为6.0%。

市场概况:上周,我们观察的17个主要城市合计成交面积为 276.8万平米,环比下跌1.5%,一线城市成交量均环比跌多涨少,二三线城市涨跌各半,其中,成都周涨幅居前,青岛周跌幅居前;价格指数环比下跌0.8%至148.2,17个城市价格涨多跌少,其中,重庆周涨幅居前,上海周跌幅居前;可售存量指数环比微跌0.2%,连续第10周下跌,但仍居高位,同时,十大城市新增可售面积为150万平米,与去年同期相比上涨52.6%,房企推盘意愿渐增。

投资评级和建议: 近期,由于两会期间中央三令五申坚持房地产调控、上海广州“限购升级”而后被否认,导致近期板块走势强度趋缓,但是市场情绪在几次微调中已得到了一定提升。我们认为中央调控决心坚定,限购等核心政策短期内仍难放松,行业基本面将继续延续下行态势,板块趋势性投资机会尚未到来。不过,随着近期地产政策微调频频,以及流动性的略微改善,成交略有回暖迹象,低估值修复和销售回暖轮番驱动板块,地产股操作性也有所增强,建议采取波段操作策略,重点关注行业龙头公司和前期超跌、估值具有优势的二三线地产股。