房地产行业:靴子落地,房产税征收拉开序幕

事件:

1月27日,上海、重庆同时公布房产税试点征收暂行办法,并于1月28日起开始征收。

上海方案:

征收对象:上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房;

计税依据:试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据,按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳;

征收税率:应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%,其他税率暂定为0.6%;

免税面积:本市居民家庭人均60平方米,高端人才、持居住证满三年非上海居民新购首套免税;

税收用途:用于保障性住房建设等方面的支出。

重庆方案:

征收对象:个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房(指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房),同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房,未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围;

计税依据:应税住房的计税价值为房产交易价,条件成熟时,以房产评估值作为计税依据;

税率:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%;

免税面积:扣除免税面积以家庭为单位,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积,存量独栋住宅为180平方米,新购高档住房为100平方米,同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积;

税收用途:个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。

评论:

1、征收对象符合预期,之前市场预期上海为新增住房,重庆为高档住房。

2、上海方案影响不如限购令:上海方案实际税率为0.28%-0.42%,低于上年均价2倍为0.28%,高于上年均价为0.42,免税面积为人均60平方米。1、无房2口家庭新购120平方米以下免税;2、有房(90平米房)三口家庭新购180平方米住房,应交税面积为90平米,若价格30000元/平米,低于上海市2010年新建商品房价格21728元/平米的2倍,征收税率为0.28%,实际每年应交税=90。

30000。

0.28%=7560元,相对于总价540万的总价,税率仅为0.14%。因此从对改善性需求的杀伤力看不如限购令。

3、重庆方案征收范围较小:重庆方案实际税率为0.5%-1.2%,低于上两年年主城区均价3倍的为0.5%,3-4倍的1%,4倍以上1.2%,免税面积为100-180平米。1、新购首套150平米,价格15000元/平米住房,重庆市2009-2010年商品房均价为5217元/平米,每年应缴税=50。

15000。

0.5%=3750元,仅为总房价的0.17%;2、已有100平米高档住房,新购150平米,价格15000元/平米住房,每年应交税=150。

15000。

0.5%=11250元;3、对于价格15000元/平米,500平米的别墅,每年应缴税=320。

15000。

0.5%=24000元,为总房价的0.32%。由此看,重庆方案虽然税率较高,但对于自主需求的影响也非常小,而且从征收范围看,高档住房占重庆市商品房市场的比例应该在10%以下,因此,重庆方案对重庆整个房地产市场影响也比较小。

4、对两地保障房建设将是利好:由于两地明确将房产税收入用于当地保障性住房建设,这将更加丰富两地的保障性住房建设资金渠道,有效促进保障性住房建设。

5、综述:此次上海、重庆房产税方案总体符合预期,短期对房地产市场影响较小。但从意义上看,这是一次突破,是国内房地产市场结构调整的开始,这也印证了我们在2010年和2011年投资策略报告中关于物业税可能在部分城市试点推出的预判。从后期推进来看,我们认为随着上海、重庆试点的进行,全国房地产信息系统的逐步建立,可能有更多城市加入房产税的征收队伍。

6、投资建议:此次上海、重庆房产税的正式出台是对前期市场预期的一个落实,由于之前市场已对其已基本消化,而且两地方案并没有大于预期,因此,我们认为两方案对A股地产板块的影响将极其微小,我们继续坚持地产板块将会进入估值修复行情。维持行业“看好”评级。