评7月70城市房价数据:房价加速下跌,托底措施势在必行

7月房价跌幅继续扩大。根据统计局公布的70大中城市房价数据,7月新房房价环比上涨城市数由6月的8个进一步减少到2个,而环比下降的城市数则由前月的55个大幅增至64个(图 1)。房价跌幅在7月继续扩大,我们估算的7月新房房价月环比增速由6月的-0.47%下降至-0.89%(图 2)。从70个城市房价环比涨幅的频率分布来看,7月新房房价环比涨幅在0.5%以内城市个数继续下降,跌幅超过1%的城市占比则由前月的1.4%扩大至35.7%(图 3)。同月,二手房房价环比上涨城市数也在进一步减少,由上月的7个降至1个,环比下降城市数则显著增加13个,达到65个。我们估算的二手房房价平均环比跌幅也继续扩大,自6月的0.33%增至-0.78%。

一二三线城市房价下跌程度均明显加大。新房方面,7月一二三线城市房价环比跌幅继续扩大,由上月不到0.5%的跌幅分别扩大至1.03%、1.01%和0.74%(图 4)。

这其中,一线城市下跌幅度最大。6月上涨的北京新房房价终于7月下跌1%,一线城市——北上广深四大城市房价均现跌势。并且,在这四座城市中,以深圳跌幅最小,环比下跌0.6%,广州环比跌1.3%,跌幅为四大城市之首(图 5)。二手房方面,7月一二三线城市的二手房房价全线下跌(图 6)。其中,一线城市跌幅居前,二线城市跌幅扩大则最为明显。对比北上广深四座城市二手房房价的环比跌幅,广州依然居首,环比下跌1.1%,深圳跌幅较小,仅下跌0.6%,北京和上海二手房房价分别下跌0.8%和0.9%。

房价下跌反映销售不振,为地产投资蒙上阴影。今年以来,房地产开发投资增速持续放缓,放缓一方面是受融资瓶颈所限——房地产投资到位资金同比增速3月已经负增长,近几月也基本在零增速附近;另一方面,需求持续疲弱令地产开发商投资意愿低迷——商品房销售面积同比增速年初以来持续负增长,并且,7月这个数字下滑至-16.3%,为今年以来最低。尽管7月新开工面积有所回暖,但房价跌幅扩大,销售面积深度负增长,势必仍会为后续地产投资蒙上阴影。

我们对此次房价数据做偏负面评价,托底措施势在必行。7月70城市大中房价与月初公布的百城房价走势一致,均呈现跌幅扩大态势。在地产开发投资本就疲弱的情况下,房价加速下跌对地产行业、尤其是地产投资的稳定构成了威胁,给经济增长带来沉重压力。因此,我们对此次房价数据做偏负面评价。尽管近期房地产限购政策有所松动,多家银行对认房认贷标准进行了放宽,但从7月数据的表现看,目前的限购放松力度尚未带来居民对未来房价预期的根本改变。鉴于房地产投资占比较大,并且能够带动上下游相关多个产业链发展,要稳增长,必须要稳地产。从这个角度出发,我们相信更多的地产放松措施,以及货币政策对地产销售的支持措施将会出台。