房地产:政策再成关注焦点

近期地产股出现调整,同时市场出现一些传闻,对此我们做如下回应:关于银监会建议部分城市暂停三套房贷。银监会的正式反映仍然是强调之前的措施,即各地根据具体情况考虑是否暂停发放。严格执行较难。从过去几个月情况看,尽管北京无疑是范围之内,但实际执行上依然有所宽松(比如只是提高首付比例等)。而且,从认定三套房方面,执行仍存在一定困难,因此,未来能严格执行的可能性不大。

统计局公布待售商品房面积数据,系待售现房,其同比增速并不高。今年上半年商品住房供给不足特征较明显。下半年以后供给将上升,但我们认为去化速度也会较高,库存上升速度不会对开发商造成难以承受的压力。国家统计局公布,今年6月末,全国待售商品房1.92亿平米,其中待售住宅1.06亿平米,同比增速分别是6.4%、0.2%。这是指开发商已竣工商品房中未售未租的部分,即待售现房。我们认为,在实际供给中,期房占绝对比例,如果仅看现房供给很不全面。数据显示,北京、深圳等城市的一手房可售面积处于近几年的较低水平。

去年年末、今年年初,各地开发商普遍反映几乎无房可卖,而2009年下半年以来为补库存而计划新开工的房屋目前尚未全部达到可售状态。再说,住宅待售现房0.2%的增速本身并不高,同比增速最高的是2008年末,主要是2008年销售低迷,导致大量现房积压。

闲置土地被处置的肯定只会是一部分。传言国土部向银监会提交了闲置土地的黑名单,要求银行据此排查风险。国土部并未证实“黑名单”的存在。关于加大闲置土地的处置力度,我们认为,对于土地本身是否闲置的核查具有较强可操作性,但土地闲置原因的确有不少是不会落到开发商的头上。如果国土部和银监会的联动进一步,由银行实行名单式管理,在开发贷款上有所体现,由于房地产开发贷款的最终审批权大多集中在总行,监管和实施相对容易到位。

短期内板块存在调整风险,依然看好未来几个月表现。除了上述暂停三套房贷、土地闲置黑名单等,市场还有一些政策方面的其他传闻。政策再度成为市场关注和担忧的焦点。住宅成交量反弹预期的利好作用在此时可能会相对弱化。板块前期反弹已有较大幅度,短期内板块存在调整风险。但是我们认为从基本面看,成交大幅反弹(以及库存尽管可能上升,但不会构成较大压力)将是支持地产股未来表现的重要力量。我们依然看好地产股未来几个月的表现。