房地产行业35个城市周交易报:成交降温,房价涨势阶段性趋缓

投资要点:

本周成交环比回升,为五一假日因素所致,仍低于上月平均水平;35个城市成交面积环比增25%,三四线(+60%)增幅大于一线(+48%)大于二线(15%),五一假日因素致环比基数较低;本周成交仍较上月周均水平低7%。同比增幅明显收窄,一二线同比出现下滑,三四线大幅增长,35个城市成交面积同比仅增2%,其中一线、二线城市同比分别下滑11%、1%,三四线同比增长45%。

二手房变化趋势与一手房一致。受五一假日因素影响,本周6城市二手房成交面积环比增172%,但仍低于上月周均18%,较去年平均水平低12%;同比降7%。

房价涨势有阶段性趋缓迹象。(1)本周8城市一手房均价环比3个上涨或持平,同比6个上涨;(2)近期一二线城市从分区成交均价趋于平稳。(3)从我们跟踪的新推楼盘情况来看,近期一二线楼盘价格涨势有阶段性趋缓迹象,一方面,预售价格监管限制了开发商的涨价空间,京、深等一线城市执行尤为严格;另一方面,由于此前需求集中释放,近期购房需求有所萎缩,楼盘认购率有所回落。

一线城市近期成交回落最为明显,库存压力有所缓解;二线相对稳定。一线城市平均去化时间回升至10.3个月,其中北京10个月,上海7.9个月,杭州16.6个月,广州11.4个月;二线城市相对稳定,平均去化时间9个月环比略降,其中南京5.4个月,苏州19个月,宁波29.8个月,青岛13.5个月,厦门6.1个月。

4月以来成交的回落与需求提前释放、预售监管致推盘延迟有关,基数抬升致同比增幅也大幅收窄。但我们认为一手房需求集中释放程度远低于二手房,且随着5、6月季节性推盘增加,成交下滑幅度有限。且经济弱复苏背景下行业政策环境将较预期宽松,有利于优质公司价值修复持续反弹,仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、荣盛、中南,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。最近建议关注华业、中国武夷(通州环球影城进展带来)的机会。

风险提示:银监会8号文以及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧;房价明显上涨引发调控再次加码的风险。