房地产5月份投资策略:度过寒冬仍需时日

房价问题上升到政治高度,政策压力仍较大

09 年底中央明确提出?坚决遏制房价过快上涨?,但今年?两会?后部分城市房价变本加厉飙升,热点城市更甚。房价飙升导致中央忍无可忍,?新国十条?、?京十二条?、?深十三条?陆续颁布,严厉程度空前,且实行?地方问责制?,预计其他房价涨幅较大的城市将陆续出台细则。1-4 月房地产投资增速创下04 年2 季度以来的新高,减轻了政府对调控影响经济增长的担忧,我们认为,不排除政府希望借助本轮地产调控来实现经济结构调整的可能,因此打击投机需求、抑制投资需求的调控措施或将长期执行。另外,货币政策正在收紧、加息渐行渐近。

楼市量价齐跌不可避免

自调控政策出台之后,各地一、二手房销量迅速回落,4 月下半月销售骤冷; 一手商品房可售量上升,二手房市场恐慌性抛盘涌现,地产龙头恒大已在上周宣布旗下所有在售楼盘85 折出售。我们认为,目前房价松动只是开始, 未来随着销量的低迷,价格将回落,预计10 年全国新建商品房销售面积将同比下降17%左右,销售价格将回落至09 年3 季度的水平。

一季度销售面积下滑、现金流出加快,地产股业绩面临下调风险

自09 年12 月政策拐点出现以来,地产龙头的销售业绩表现不佳,万科、中海1-4 月销售面积分别同比下滑11.5%、12%;地产板块09 年末每股现金流为0.89 元, 1 季度末已由正转负;板块一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重在一季度末略有上升,短期偿债能力略有下降。如前所述政策面恶化将导致楼市量价齐跌,再加上投资者预期悲观将使多数地产股直接融资难以顺利实施,地产股缺乏释放业绩动力,因此未来业绩将面临向下重估。

地产股中短期压力较大,建议低配

我们认为地产股中短期投资机会难现,目前跌幅虽已部分反映了调控的悲观预期,但未来3-6 个月仍有较大压力,建议低配。在投资标的方面暂无股票推荐,但建议关注五大类品种、捕捉波段机会:(1)前期跌幅大、估值低廉的小盘地产股:中南建设、阳光城、深长城;(2)受益于大消费增长的物业出租股:小商品城、轻纺城,或受调控影响较小的商业地产股: 世茂股份、陆家嘴;(3)城投概念兼保障性住房受益股:云南城投、中天城投;(4)受益城市价值提升的个股:苏宁环球、招商地产(蛇口再造和前海概念);(5)资产注入、整体上市概念:中航地产、沙河股份。