房地产6月报:成交增速回落资金来源尚未受钱荒影响

6月房地产销售较5月回落明显,销售均价涨幅年初至今持续下降;得力于稳定的房地产资金来源,开发商信心回落不如销售回落明显,投资和施工同比增速略有下滑、新开工和拿地等指标则继续回升。目前来看市场基本面略显疲弱,但利好政策较多,诸如宏观经济数据优于预期,房地产再融资有望开闸,房产税风险逐渐淡出,城镇化概念长期存在,优秀的中报业绩即将披露等。我们认为近期板块将震荡上行。

支撑评级的要点

1-6月,房地产投资同比增长20.3%,增速比1-5月回落0.3个百分点;商品房新开工面积同比增长3.8%,增速较1-5月提高2.8个百分点;房企拿地同比下降10.4%,降幅较1-5月收窄2.7个百分点。房地产开发景气指数较1-5月回升了0.03个百分点。去年下半年投资额基数仍然比较低,但从去年4季度以来购地量有所增长,房企补库存需求也开始抬头,我们预计下半年投资增速并不会明显放慢。

1-6月,商品房销售面积51,433万平方米,同比增长28.7%,增速较1-5月下降6.9个百分点;商品房销售额33,367亿元,同比增长43.2%,增速比1-5月回落9.6个百分点。6月市场供给不达预期,去化略微下降,单月销售同比28%下降至11%,销售均价也小幅回落至11.2%。

1-6月,资金来源同比增长32.1%,同比增速与1-5月持平,国内贷款同比增速较前5月提升了2.5个百分点,显示银行钱荒尚未明显影响行业开发贷款供应,定金预收款方面单月同比5-6月持续下降,销售旺季不旺的影响。

1-6月土地购置量降幅从前五月的13.1%收窄至10.4%,土地成交款同比增幅提高3.8个点至7.5%。40个城市1-6月土地供应面积同比上涨7.1%,涨幅较上月提高0.3个百分点;累计成交面积同比上升14.7%,同比增速较上月下滑6.8个百分点。成交均价方面,40个城市土地成交均价环比出现回落但仍处于高位。6月一线城市溢价率环比均出现下降,二三线城市溢价率环比上升。

1-6月销售均价6,489元/平方米,同比增速11.2%,较1-5月降低1.4个百分点,年初至今连续四个月出现下降。百城价格指数连续13个月环比上涨,但涨幅有所收窄,环比下跌城市已经增加至28个。

投资评级和建议

从“钱荒”引发恐慌下跌,到再融资放开预期带动了一波反弹,6月份地产经历了大幅震荡。近期行业政策面偏好,棚户区、保障房等作为城镇化抓手和经济增长点,预计将会迎来一波投融资的高潮,市场面总体比较平淡,原因包括:1)成交还处在3月集中交易后的消化期,2)地价上涨过快抑制了开发商推盘热情,3)高涨的房价与停滞不前的居民收入水平之间的矛盾影响了一二线城市购买力。展望下半年,我们预期地价和房价均有望适度降温回归理性,房地产再融资如果顺利开闸将可为板块注入新鲜血液,龙头公司的低估值和优秀业绩也将支持板块的震荡上行,推荐万科、保利、招地、金地等龙头公司,以及具有成长性的荣盛、华夏幸福、金科等。