房地产行业2011年日常报告:“京十五条”细则点评

事件

2月16日,北京市人民政府办公厅发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。

评论

京“十五条”内容在限购方面严厉程度超出预期,在差别化住房信贷政策以及住房用地供应管理等方面与此前规定无差异。

1、对无房且不能提供五年以上纳税或社保证明的非户籍家庭限购。此前国八条要求为满一年,京版则提高至五年。这将对非户籍居民购房需求形成较强的抑制作用,09年北京市非户籍居民占比29%,而据中介结构抽样调查结果,09年北京市非户籍人口购房比例达到55%,我们预计限购对11年成交量影响将达到20%以上。由于远郊区县外来人口比重更高,大兴、通州等地受到影响将更大。

价格走势或出现分歧:(1)新房存量房影响或有不同。京“十二条”后,5月份北京新房价格下降而二手房价格上升,我们分析原因在于存量房卖方主要追求收益最大化,而限购在提高新购难度后更加大了追求收益最大化的意愿,所以未来二手房价格下降的可能性不大。(2)而对于新房,则远郊区县影响大于中心。一方面是远郊区县外来人口比重高,另一方面开发商对郊区盘大多采取高周转的销售策略。

2、政策性住房力度加大:通知提出2011年通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上,竣工保障性住房10万套。保障性住房竣工量较10年4.6万套的计划增长117%,按每套60平米计算,是北京市10年住宅竣工量的40%,销售量的50%。保障性住房力度加大,且保障性住房主要面向户籍居民,进一步加深对市场的影响。

3、房价控制目标尚未公布:包括北京在内多个城市在出台细则的同时并未公布房价控制目标,我们认为这是未来最需要关注的政策信号,因为会反映各地方对调控的决心。

投资建议

本次北京细则严厉程度超出预期,但目前重点公司11年平均10-12倍市盈率水平所提供的下跌空间已较为有限。并且由于北京房价上涨速度明显超过全国其他地区,所以其政策严厉程度也历来超过全国平均,所以北京限购政策在全国大范围被效仿可能性不大。此外,如果这一政策不严格监管执行,仍有政策漏洞可钻,例如非户籍家庭可找企业代为开据纳税证明即可规避上述政策。

目前一线公司的折价水平达到20%,部分二三线公司折价达到30-40%,已经一定程度反映未来房价下跌的预期。并且由于地产股的标配比例也由09年峰值的7.8%下降至4%左右,对资金的吸纳能力也同比下降,待地产股投资逻辑都比较完美时再增加配置也会比较被动,所以目前即逐渐增加配置,持股待涨是比较可行的操作策略,建议逢低增持一、二线龙头,推荐保利地产、金地集团、万科、招商地产、华业地产、冠城大通、首开股份、北京城建。